[중국신문주간 한국어판 오재헌 기자]

 

탕샤오(唐瀟)는 상하이(上海) 봉쇄가 풀린 후 집주인에게서 임대료 인상을 요구하는 통보를 받았다. 그녀와 친구는 상하이 푸동(浦東)의 방 두 칸짜리 집에 세들어 살고 있었는데 월세가 5,000 위안에 가깝다. “우선 20% 올린다고 했다가 나중에 매달 800원씩 올린다고 했고 그 다음에는 400원씩 올린다고 했다.” 탕샤오는 “오름폭이 제멋대로이고 집주인은 시세에 따른 것이라고만 얘기한다”고 말했다.

 

 

▲ 6월 16일, 상하이(上海)시의 한 부동산 중개 회사 쇼윈도 안의 주택 임대 판매 정보. 사진/IC

윈신(溫欣)은 아예 장기 렌트 호텔을 택했다. 그녀는 창닝딩시루(長寧定西路) 부근에 머물고 있는데 주변 원룸 월세가 5,000위안 이상으로 올랐다. 원신은 월세 6,000위안대 초반의 호텔 복층방으로 옮겼는데 이곳은 “시설이 더 편리하다”고 말했다.

 

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등의 영향으로 베이징, 상하이 등 일선 도시의 부동산 임대 시장은 5월에도 약세를 이어갔다. 6월이 되면서 코로나가 안정되고 졸업 시즌이 다가오자 상하이 일부 지역의 임대 수요가 상승하여 교역량과 임대료가 모두 반등하였다. 58안거객부동산연구원에 따르면 2022년 6월, 부동산 중개 플랫폼인 중국 65성에 새롭게 등록된 집의 월평균 임대료는 평당 30.31위안으로 0.27% 상승했으며 전월 대비 0.8% 상승하는 데 그쳐 전월과 비슷한 가격이었다.

일선 도시 중에서도 상하이 부동산 임대 시장이 전반적으로 강세를 보였는데 집세 상승의 원인을 놓고 논란이 일고 있다. 임대료 시장의 변화는 생각보다 복잡하다. 공·백(空·白) 연구원의 설립자인 양셴링(楊現領) 베이커(貝殼)연구원 명예고문은 <중국신문주간>과의 인터뷰에서 “수급뿐 아니라 계절 영향도 받고 소비층의 지불능력, 소득 전망 등 조건의 영향도 받는다”고 말했다.
신종 코로나바이러스 사태와 사업모델의 복합적인 영향으로 개별 장기임대아파트의 현금흐름이 끊기면서 장기임대아파트의 경영난이 다시 주목받고 있다. 반복된 코로나 사태로 보장성 임대주택 건설이 지연되고 장기 임대시장 공급도 차질을 빚고 있다.

좋은 주택의 상승폭 뚜렷

탕샤오가 사는 원룸은 10평방미터도 안되며 가전제품도 낡았다. 코로나 기간 동안 냉장고가 고장 나고 가스가 켜지지 않았으며 화장실 전등도 고장났다. 도시 봉쇄 해제에 졸업 시즌까지 겹쳐서 임대 수요가 왕성해졌다. 탕샤오가 마음에 들어하는 몇 개의 집은 모두 아주 빨리 세입자를 구했다. 그녀와 친구는 집주인이 매달 월세를 400위안 올려 달라는 요구를 받아들일 수밖에 없었다. 탕샤오는 “아파트 단지가 학군에 편입되어 집값이 올랐는데 집주인은 매년 집세를 올린다고 했다”고 전했다.

상하이에 세들어 살고 있는 여러 소비자들은 6월 집세가 올라 가계에 반영됐다. 푸투어(普陀)구에 사는 장나(張娜)씨는 봉쇄 해제 후 집을 바꾸려다 보니 주변 아파트값이 크게 올랐다며 “창닝의 한 동네에서 지하철까지 걸어서 1㎞ 거리에 방 두 개짜리 집의 임대료가 재작년에는 6,200위안, 지난해에는 7,500위안, 올해는 8,500위안까지 올랐다”고 말했다. 장나씨는 “중개업자가 실제로 집을 임대하고 싶으면 9월에 다시 알아보라고 말했다”고 전했다 장나 씨가 봉쇄 기간 중 푸투어구에 알아봤던 월 6,000위안 초반대였던 집이 봉쇄가 해제된 후 7,900위안으로 껑충 뛰었다. “그것도 바로 임대되었다고 한다.”

상하이에서 3년간 임대사업을 해온 한 개인중개인은 <중국신문주간>에 자신은 둥화(東華)대, 화남사범대 인근 주택임대를 담당하고 있는데 봉쇄 해제된 뒤 임대 수요가 폭발했다며 남편과 둘이 하루에도 몇 번씩 신규 계약을 체결하고 있다고 전했다.

 

 

▲ 1월 25일, 저장(浙江) 항저우(杭州)시의 한 보장성 임대주택 단지 모습. 사진/중신(中新)

임대인인 주야칭(朱雅青)은 올해 상하이 집세가 지난해 최고점과 ‘비교할 수 없을 정도’라고 말했다. 그녀는 작년에 징안(靜安) 중심 구역에서 총 가격 500만 위안, 10만 위안의 세금을 내고 40평방미터짜리 아파트를 구입했는데, 작년 10월에 월세 8,500위안을 받다가 올해 5월에 세입자로부터 방을 빼겠다는 통보를 받았다고 전했다. “이곳은 1987년에 지은 낡은 아파트였다.” 

 

 

주야칭은 “세입자가 샤워를 하고 창문을 열지 않아 화장실 천장, 옷장 등에 곰팡이가 슬어 방을 뺀 후 수리를 했으며 아직 세놓지 않았다. 

월 1만7,000위안의 대출을 갚고 있는데 월세 8,500위안을 받더라도 연간 임대료 총액/㎡당 분양가로 따지면 임대료 수익률은 0.8에 불과하다.

루원시(盧文曦) 상하이 중원(中原) 부동산시장 분석가는 <중국신문주간>과의 인터뷰에서 “상하이 봉쇄가 해제됐을 때 거래량과 임대료가 눈에 띄게 올랐다”고 분석했다. 58안주객부동산연구원의 <전국임대시장 6월 월보>에 따르면 일선 도시의 임대료는 전반적으로 약세를 보이며 상하이만 전월 대비 상승했다. 신규 공급은 상하이가 전월 대비 147%, 임대 수요가 전월 대비 95% 증가했다.

임대시장이 워낙 커 기관중개업, 개인중개업, 전대인 등이 각자 시장을 점유하고 있어 통계 구도도 차이가 난다. 베이징시 통계국에 따르면 6월 베이징 임대주택 임대료는 전월 대비 0.1% 올랐고, 전년 동월 대비 0.2% 하락했다. 상하이시 통계국은 현재 5월 소비자물가지수만 발표했는데 주거지수는 전월보다 1.2포인트 올라 전년 동월보다 0.1포인트 하락했다.

무어팡(魔方)라이프서비스그룹 후딩(胡鼎) 최고전략책임자는 <중국신문주간>과의 인터뷰에서 무어팡루팡 아파트의 월세 시장 전반을 모니터링한 결과 6월 상하이 민가 임대가격이 ‘처음에는 주저하다가 점차 오르는’ 단계를 거쳤다고 전했다. 6월 1일부터 6월 8일까지 최저 2,200위안까지 떨어졌고 6월 15일부터는 계속 올라 6월 29일에는 2,535위안까지 올랐다. 베이징 민가의 임대료도 6월 하반기에 회복돼 7월 초 월 3,200위안까지 올랐다.

후딩은 집중형 장기임대아파트로 통상 90~95%를 유지하던 무어팡 아파트의 경우 코로나19로 인해 ‘나가기만 하고 들어오지 않는 상황’을 맞이하게 되었으며 4, 5월에 임대율이 떨어졌다고 말했다. 6월 상하이 봉쇄 해제 이후 주택 임대 시장 열기가 뜨거워질 것으로 예상되자 무어팡 아파트는 임대료를 올리지 않고 대졸자들에게 임대료 할인 혜택을 주기로 해 임대율이 빠르게 회복됐다.

도시 내부의 구역 분화도 비교적 뚜렷하다. 루원시(盧文曦)는 대학 부근, 교통중심지 부근에서 거래량이 많고 월 임대료가 1만5,000위안 이상인 주택의 임대 상승폭이 뚜렷하며, 부지가 좋고 부동산 관리가 좋으며 신규 주택의 상승폭이 5~7%에 이른다고 분석했다.

58안거객부동산연구원에 따르면 코로나19 이후 화이트칼라가 주력 고객인 월 3,001~6,000위안인 아파트는 4.8% 오른 반면 블루칼라가 주력 고객인 월 1,501~3,000위안의 아파트는 5.3% 감소했다. 58안거객부동산연구원은 서비스업이 상대적으로 코로나의 영향을 더 받기 때문이라고 분석했다.

“임대료가 중간 정도인 아파트의 임대는 코로나19의 영향을 적게 받고 양 끝은 영향을 크게 받는다.” 후딩은 2020년 코로나 사태 이후 주택 임대 시장의 변화를 분석한 결과 월 임대료 1,000위안 이하 주택의 거래량이 현저히 감소해 집세가 낮아졌다고 전했다. “예컨대 광저우(廣州) 쩡청(增城)의 겨우 보통 외래 노동자들이 이곳에 세 들어 일하는데, 수입에 영향을 받아 이 도시를 떠나게 되었고 지역적으로 교통이 불편해 다른 사람들이 이사를 들어오지 않으며 따라서 임대 시장 가격도 내리고 있다”고 말했다.

코로나19 이후 ‘가격 인상 보상’ 심리

전체 시장의 통계적 견해가 부족하기 때문에 집세 시장의 변화는 어느 한 조의 수치로 가늠하기 어렵다. 하지만 다자간 기관 데이터를 통합하고 지역별 매물을 비교하며 개인별 이력을 결합해 보면 어느 정도 그 상황을 엿볼 수 있다.

시장 전체로 살펴보았을 때 58안거객부동산연구소의 연구에 따르면 2분기는 코로나19 여파로 인구 이동이 제한되면서 전세시장이 비수기에 접어들었고 6월 전세시장은 전반적으로 안정세를 보였다.

양시옌링(杨现领)도 현재 임대료 상승 압력이 높다고 보지 않는다. “일부 지역의 임대료가 오르는 이유는 계절적인 영향도 있는데 다음으로는 곧 하락세로 돌아설 것이고, 하락폭은 예년보다 더 심해질 수 있다.” 양시옌링은 “현재는 임대료가 오를 여건이 안 되는 상황이다. 주택 임대료는 고용시장, 개인소득 전망에 큰 영향을 받는다”고 말했다.

징후이(景暉)싱크탱크 수석이코노미스트 후징후이(胡景暉)는 <중국신문주간>과의 인터뷰에서 코로나 이후 일부 세입자들의 전세 수요 개선으로 드러난 사회구역 서비스 문제, 합숙 문제 등이 주택 교환을 통해 해결되면서 임대 열기가 높아져 일부 지역의 주택 임대료가 상승할 가능성이 있다”고 말했다.

양시옌링은 “소비자 구조가 뚜렷하게 갈려 일부 소비자들은 임대 수요를 개선할 수 있지만, 실업률이 높아지면서 젊은층의 지불능력이 떨어져 주택 임대 소비도 덩달아 격하될 것”이라고 내다봤다.
“임대 성수기는 주로 음력 설 이후와 6~7월 졸업시즌 두 시기다.” 루원시도 “상하이 임대료 상승에 계절적 요인이 있다”며 “4월, 5월 도시 봉쇄에 따른 전세 수요가 누적돼 해제 후 임대 수요 상승세가 뚜렷하다”고 말했다.

주택 수급으로 볼 때 일선 도시에서는 ‘집 부족’이 장기화되고 있다. 올해 처음으로 대학 졸업생이 천만 명을 돌파했는데, 이 중 상하이시의 대학 졸업자는 모두 22만7,000 명으로, 작년보다 2만 명 증가하여 증가량이 5년 이래 가장 많았다. 상하이 역시 정착 규제 완화 등을 통해 ‘인재 빼앗기’에 나서고 있어 대도시 젊은 층에서 상하이에 대한 매력은 여전하다.

루원시는 임대료 수익률 측면에서 임대료 상승은 집값과 관련이 있다고 분석했다. 몇 년 전만 해도 가격이 많이 올랐던 상하이 집값은 새로 집을 산 집주인들이 임대료 수익률을 유지하기 위해 임대료 인상을 택했다.

“중고주택 가격 상승은 17개월 뒤 중고 주택 임대료 상승으로 이연된다.” 후딩은 2005년부터 최근까지 중국의 집값, 월세 데이터를 분석한 결과 “중고 주택은 거래가 끝난 뒤 임대차 계약을 파기하지 않고 매매가 이뤄져 나중에 임대 기간이 바뀌면 임대료가 오른다”며 “상하이는 마침 지난해 상반기가 집값 상승의 고점”이라고 분석했다.

상하이의 집세 상승에 대한 또 다른 추측은 중개업자와 집주인이 부동산을 독점해 임대료를 끌어올린다는 것이다. 현재 각 지역 임대시장은 매매통제가 엄격하지 않아 매매거래소에 강제로 등록하지 않고, 기관중개업자가 있는지 여부도 입증하기 어려우며 전대인(임차인) 독점현상도 존재한다.

7월 18일 <중국신문주간> 기자가 리옌지아(鏈家) 상하이 공식 홈페이지를 검색한 결과 임대 가능한 집이 2만4,407채로 등록되어 있으며 ‘워아이워지아’(我愛我家)상하이 홈페이지에는 집이 1만4806채였다. 주택 임대시장의 양대 중개기관 모두 4만 채 미만이지만 후징후이는 이 수치가 그가 파악한 모든 주택의 수치와 같지 않기 때문에 각 기관의 침투율을 설명하기 어렵다고 판단했다.

“동기로 볼 때 코로나19로 인해 계약 체결에 따른 중개인, 전대인의 가격 인상 보상 심리가 있을 수 있다.” 후징후이는 “그러나 가격 인상 여부는 소비자가 받아들이느냐에 달려 있다”고 말했다. 양시옌링도 중개업자와 전대인은 개발업자와 달리 공급에 차질을 빚지 않고 일방적으로 임대료를 올리기는 어려울 것으로 보고 있다.

주택 임대 상승도 군집 임대와 관련이 있는 것으로 보인다. ‘상하이 청관(城官)’ 위챗 모멘트에 따르면 지난 6월 봉쇄 해제된 뒤 창닝, 푸투어 등지에서 단속에 나섰다. ‘상하이 청관’은 인적 밀집도가 높은 군집(群集) 임대 단지는 방역의 ‘구멍’이 되기 쉽다며 “군집 임대로 인한 전염 위험과 소방안전 위험을 간과할 수 없다”고 주장했다. 6월 17일 상하이 창닝(長寧) 톈산루(天山路) 가두 종합법 집행대가 군집 8곳을 적발해 인원 60여 명을 집에서 나오게 했으며 침대 31개를 철거했다.

군집 임대를 단속한 뒤 소비자들은 더 멀리 떨어진 지역에서 임대를 맡았으며 이로써 그 지역 임대의 활성화를 촉진하였다. 량시옌링은 군집 임대는 소비자의 이성적인 선택의 결과이며 소득 제한 때문에 군집 임대 가격을 부담할 수밖에 없다고 말했다. 군집 임대를 단속한 후, 이 세입자들은 더 멀리로 떠나 더 은밀하게 살게 될 것이다.

장기 임대 시장 공급 리듬 흐트러져

임대 가격 변화를 결정하는 근간은 여전히 수급문제이다. 58안거객부동산연구원 장보(张波) 분원장은 <중국신문주간>과의 인터뷰에서 전반적으로 일선 도시의 임대시장은 여전히 수요보다 공급이 부족한 상태라며 지역별로 차이가 크다고 전했다. 특히 CBD 주변과 외곽 궤도역 부근은 수요가 공급보다 월등히 많고 일부 교외지역은 그 반대일 것이다.

후징후이 역시 공급이 부족하다고 여겼다. 장기임대아파트는 이익이 적고 확장이 더디기 때문에 상대적으로 장기임대아파트가 적은 편이다.

2017년부터 아파트 장기 임대 ‘바오뢰이(爆雷, 폭뢰)’ 사건이 빈번하게 발생하는 등 2020년 단커궁위(蛋殼公寓) 폭뢰 영향이 광범위하다. 일부 운용사는 자본이 장기 임대 시장에 진입한 뒤 빠른 확장을 위해 ‘분할지불’, ‘임대료 대출’ 등 레버리지를 동원해 위기를 자초했다. 이후 장기임대아파트 임대료 대출이 규제에 들어가면서 자금 조달 경로가 제한됐다.

장기임대아파트는 줄곧 이윤을 남기는 면에서 어려움에 직면해 있다. 6월 여우지아(優家) 청년 창업 커뮤니티에 ‘임대차 철회’ 사태가 폭로되었는데 베이징 쑤저우차오(蘇州橋) 사회구역에서 임대료, 부동산 관리비, 체납금 등 관련 비용을 내지 않아 기존 임대차 계약이 해지되었다. “코로나19 사태로 수익이 나지 않던 장기임대아파트의 자금줄이 더 팽팽해졌다.” 업계 관계자는 “게다가 지난 몇 년간 자본이 주택 임대시장에 들어와 높은 원가로 집을 우선 차지하고 쌓인 재고가 올해에야 소진될 수 있다. 임대료도 천장에 닿을 만큼 큰 금액이라 금융 수단이 없으면 문제가 생길 수 있다”고 분석했다.

“장기임대아파트는 규모화가 가장 어려운데, 일단 규모화가 이루어지면 오히려 이익이 더 낮아진다.” 후딩은 “중간 백스테이지 구축은 좀 더 정교해야 한다. 무분별하게 큰 회사의 백스테이지에 오르게 되면 앞 단계의 수익으로 백스테이지의 비용을 충당할 수 없다”고 말했다. 후딩은 일부 장기임대아파트는 현지에서는 잘 발전하지만, 다른 여러 도시에 들어서면 그 지역의 풍토와 잘 맞지 않기 때문에 여러 도시의 관리 원가가 기하급수적으로 상승할 가능성이 있다고 전했다.

신파이(新派)아파트 창업자인 왕거훙(王戈宏) CEO는 장기임대아파트의 과거 ‘세를 얻어 다시 세를 놓는’ 방식은 경쟁이 치열한 상황에서 높은 분양원가, 자금조달난 등으로 어려움을 겪고 있다고 전했다. 그는 또 자체 조혈기능으로는 지속적인 흑자를 낼 수 없으며 중대한 리스크를 견딜 능력이 제한돼 있어 특혜 대출금융이 뒷받침되지 않는 한 규모화 경영이 어렵다고 말했다.

장보(張波)는 장기임대아파트 시장이 지난 2년간 상대적으로 더디게 발전했다며 특히 각 지방 정부가 임대기관에 대한 자금 감독을 강화하면서 장기임대아파트의 무분별한 확장 현상이 효과적으로 억제됐다고 분석했다. 한편, 임대차 관련 법규는 곳곳에서 끊임없이 나오고 있다. 특히 ‘N+1’ 규제가 장기임대아파트에 미치는 영향이 커 규제가 심한 일부 도시의 장기임대아파트 시장이 위축되고 있다.

그동안 장기임대아파트는 일부 은행이 부동산으로 분류해 자금 조달이 제한돼 왔다. 올해 2월 중앙은행, 은행감독위원회는 은행권 금융기관에 보장성 임대주택에 대한 지원을 강화하고, 보장성 임대주택 사업 인정서를 보유한 임대주택에 대한 대출은 부동산 대출 집중 관리 대상에서 제외하라고 통보했다. 후딩은 “시장화 장기임대아파트는 여전히 대형 금융기관의 자금 지원이 필요하고, 사모펀드 등 다른 자금조달 채널은 상대적으로 비용이 많이 들어 은행 등 금융기관의 자금 투입이 활성화될 수 있다”고 덧붙였다.

후징후이는 코로나19 사태의 반복으로 보장성 임대주택 건설이 지연되면서 일부 시장화된 장기 임대주택의 리모델링, 부동산 중개를 통한 임대 과정과 절차도 지연되고 있다는 점에 주목했다.

“보장형 임대주택 추진이 상대적으로 더디고, 특히 2022년 적지 않은 도시의 토지 공급에서 보장형 임대주택 건설이 줄었다.” 장보는 “분양시장이 안정을 되찾은 뒤 임대주택 건설에 속도를 낼 것으로 예상된다”고 말했다.

2021년 7월 중국 국무원 판공청은 ‘보장성 임대주택 강화에 관한 의견’을 발표해 보장성 임대주택 확보에 박차를 가했다. 상하이의 경우 ‘14.5’개혁 기간 동안 주택 공급 계획의 전체 물량의 40%를 차지하는 40만 채의 보장성 임대주택을 건설할 계획이다. 이는 공기업 주도의 보장성 임대주택이 장기임대아파트 시장 판도에 큰 영향을 미칠 수 있다는 의미이기도 하다.

왕거훙은 <중국신문주간>과의 인터뷰에서 보장성 임대주택이 장기임대아파트 시장에 차별화된 공급을 이뤄내 임대주택의 품목을 풍부하게 할 것이라고 분석했다. 많은 도시의 도심, 교통의 요충지에서는 시장화된 아파트 운영자보다 국유 보장 주택이 입지적 우위에 있다.

하지만 현재 각지에서 발표되는 정책 중에는 보장성 임대주택의 임대 가격을 제한하는 경우가 많다. 예컨대 6월 22일 쿤밍(昆明)시는 임대 가격이 시장 가격의 85%를 초과하지 않을 것을 요구했다. 후징후이는 보장성 임대주택이 정책적 지지를 받고 있지만 임대 가격 규제가 시장의 주체성과 적극성에 영향을 미칠 수 있다고 진단했다.

이에 앞서 저우이성(周以升) 가오허(高和)캐피털 공동설립자, 차이첸(蔡真) 국가금융개발연구소 부동산금융연구센터 소장은 경직적인 임대료 규제는 득보다 실이 크다며 신중한 채택이 필요하다고 주장했다. 임대료 규제는 공급을 줄이고 중장기적으로 임대료 가격을 끌어올려 결국 신규 국토용지로 부족한 부분을 메우도록 하는 재정 압박으로 이어진다. 또 임대료 규제는 시장에서 질 낮은 제품을 대량 공급하게 해 역도태를 초래할 수 있다.

일부 도시의 보장성 임대주택은 위치가 멀고 교통이 불편해 주택 공급의 질이 떨어진다는 업계 시각도 있다. 반면 주택 등 재고자산이 보장성 임대주택에 포함돼 신규 공급 물량이 제한됐다.

보장성 임대주택은 시장 주체가 투자에 참여할 수 있고, 시장화 장기임대아파트도 보장성 주택 관리에 포함되도록 신청할 수 있다. 후딩은 상하이의 경우 “상하이 시정부가 시중 8~10개 평가회사를 초청해 주택 공급품목, 가구 세트 등을 종합적으로 고려하고 임대주택을 평가해 가격을 책정할 수 있다. 

 

가격 책정이 전 단계의 인테리어와 리모델링 원가도 회수하지 못할 경우 정부 부처도 지원을 아끼지 않을 것”이라고 전했다. “과학적인 관리만 따른다면 엄청난 자본이 이 시장에 진출할 것으로 보인다”고 말했다.
(응답자의 요청으로 탕샤오, 원신, 주야칭, 장나는 가명임을 밝힌다.)

 

기자/지앙즈위(蔣芷毓)

 

 

 

[저작권자ⓒ 중국신문주간 한국어판. 무단전재-재배포 금지]