[기자/후야우] 전미 미국공인중개사협회 홈페이지에는 중국 바이어들을 전문적으로 상대하는 방법까지 자세히 실었다. 이 글에서 작가는 아주 구체적이고 상세하게 미국 부동산매니저들에게 제안했다. 

 

예를 들면 ‘중국의 사교예절을 몸에 익히고 공부할 것’ ‘난처한 질문에 대처할 것’ ‘풍수에 대한 개념에 대한 것’등이다. 중국의 해외 부동산 구매 열기가 끊임없이 상승하면서 중국의 부동산 구매자는 해외 여러 부동산 중개업체 중에서 가장 환영받는 고객이 되었다.

미국은 아직 가장 인기 있는 국가이다. 2014년 7월 전미 공인중개사협회가 발표한 보고서에 따르면 중국은 캐나다를 추월해 미국 부동산 시장의 최대 해외 구매자로 등극했다. 2013년 4월부터 2014년 3월까지 미국 부동산 시장이 해외 부동산 구매자로 인해 올린 매출액은 922억 달러에 달한다.

 

이 중 중국(중국 대륙 홍콩 대만지역 포함)이 220억 달러로 공헌하였고, 이는 총 매출액의 24%를 차지한다. 이 수치는 캐나다의 138억 달러보다 훨씬 많을 뿐만 아니라 지난해 매출액인 128억 달러보다 2배 가까이 늘어난 액수이다. 중국 부동산 구매자의 평균 매입가는 집 한 채 당 평균 52.3만 달러로서 미국인의 2.6배에 달한다. 3/4 이상의 구매자는 전액 현금으로 결제했다.

중국 바이어들은 호주 부동산 시장에서도 으뜸가는 해외 투자자들이다. 호주 아시아 외국인투자 심사위원회의 보고서를 보면 2013년 중국대륙투자자가 호주에서 구매한 부동산 총액은 59억 달러로 해외 부동산 투자 총액의 11.4%를 차지한다.

2012년 키프로스는 중국에 30만 유로의 부동산을 구매하면 영주권을 발급하는 정책을 실행하면서부터 일부 유럽의 작은 나라도 점차적으로 해외 부동산 구매자들의 목표가 되어 새로운 이슈가 되고 있다.
로스앤젤레스, 시드니, 토론토 등 중국인들이 선호하는 도시의 거주민들에게서 중국인들이 어떻게 100만 달러 심지어 1000만 달러에 달하는 거액을 들여 부동산을 구매하는가에 대한 이야기들을 쉽게 들을 수 있다. 

2013년 써우팡국제망(搜房国际网)은 중국 해외 부동산 구매자들 상대로 구매 목적을 조사한 바 있다. 그 결과 약 44% 구매자는 이민이 목적이고 24.6%는 자녀교육을 위해서이다. 투자 목적으로 구매하는 비율도 23%를 차지한다. 중국인들이 가장 마음에 두고 있는 3가지는 ‘이민, 교육, 투자’이다. 중국 국내 부동산 구매제한과 부동산 시장의 전환과 조절정책으로 인해 더 많은 중국인들이 해외 부동산 시장에 투자하고 있는 것이다.

유럽시민권: 구매가 보다 쉬워진 ‘황금신분’

45세 푸젠(福建)부동산업자 임요(林耀 가명) 일가가 포르투갈 부동산 구매를 결정한 이후부터 ‘황금체류 허가’를 얻는 데까지 걸린 시간은 3개월이다.
2013년 10월 친구와의 담소를 나누던 중 그는 포르투갈의 부동산 이민정책을 알게 되었다. 그와 그의 부인은 생에 처음으로 유럽 이베리아반도에 위치한 낯선 나라에 오게 되었다. 1주일간의 스케줄 중 그들은 이틀간 시간을 내어 중개매니저들과 함께 수도 리스본에 있는 부동산 7,8곳을 둘러보았다. 그리고 신속하게 현지 개발업자들과 구매계약서를 체결하였다.

그들은 리스본에 있는 은행에서 통장을 개설하고 계약금을 지불하였다. 이들 부부는 리스본을 대충 한 바퀴 구경하고는 귀국하였다. 55만 유로에 매입한 부동산의 나머지 서류는 중개사와 변호사가 대행하였다.
2014년 1월, 임요 일가족 4명은 뜻대로 포르투갈 정부에서 발급한 1년 거주허가를 받았다. 포르투갈 ‘황금체류 허가계획’이 인기가 많은 원인 중 하나는 빠르고 효율적인 측면이다. 법안 규정에 따르면 유럽연맹 출신이 아닌 외국계 사람이 포르투갈 국내에서 부동산 보유 총액이 50만 유로를 넘으면 온 가족이 임시체류허가를 받을 수 있고, 이후 계속 부동산을 보유하고 요구에 따라 체류허가를 연장하면 5년 후에는 포르투갈 영주권을 받을 수 있으며, 6년 후에는 국적을 신청할 수 있다.

현재 유럽은 재정위기에 처해 있고 정부 재정도 한동안 파산위기도 겪었었다. 이로 인하여 부동산 가격이 지속적으로 하락하지 않으란 보장도 없고 만약에 거기에 거주하게 된다면 리스본과 중국은 아직 직행하는 항공편이 없어 교통이 불편하고 기후, 환경, 생활 모든 것이 낯설 것이다. 하지만 이런 것들은 임요와 그의 아내가 고려하는 사항이 아니다. 그들의 목적은 단순하고 간단하다. 체류나 영주 허가를 받는 것이다.

임요 부부는 두 번씩이나 미국비자를 발급받는 데 거절당한 경험이 있다. 비자발급 시 생긴 트라우마는 쉽게 지워지지 않았다. 그 전에는 미국, 캐나다와 같은 전통적인 이민국가로 가려고 했다. 그래서 포르투갈로 여행을 가기 전에 큰 딸을 캐나다로 유학 보냈다. 캐나다 투자이민의 조건이 점차 까다로워지고 있고 심사하는 서류도 복잡하다. ‘황금체류허가’는 이민과 다르지만 프랑스, 이탈리아 등 26개 솅겐 조약(Schengen agreement: 국경개방조약) 국가들을 자유롭게 드나들 수 있고 비자에 대해 신경을 쓰지 않아도 된다. 5년이 지나면 포르투갈 영주권을 취득할 수 있어 나중에 아이들이 크면 선택할 기회가 하나 더 생기는 것이다. 임요 부부는 <중국신문주간>에 이렇게 말했다. 

 

2013년 3월 14일, 미국 캘리포니아주 힐스버그, 중국 후베이(湖北)에서 온 리쇼우쥔(李晓君)은 부동산 매니저의 안내하에 440만 달러에 달하는 주택을 보고 있다. 사진/CFP

전통적인 이민 국가가 아님에도 불구하고 포르투갈이 이런 정책을 내놓은 것은 유럽 재정위기로 인해 본국이 받은 경제 타격을 만회하고, ‘신분’으로 외국 자본을 유입하여 국가구제에 나서는 것이다.
임요가 다른 유럽 작은 나라 대신 포르투갈을 택한 것은 친구들이 포르투갈 여권을 소지하면 158개(2014년 7월부터 추가되어 172개) 국가를 비자 없이, 혹은 입국하여 비자 수속을 발급 받으면 출입국이 가능하다는 것이다. 포르투갈 여권은 무비자 입국만 놓고 보았을 때 미국, 핀란드, 독일, 스웨덴, 영국(174개)과 덴마크보다 적을 뿐 다른 국가의 여권보다는 많다. 이러한 점들이 지난 1년간 중국인들이 포르투갈을 우선으로 택하는 원인 중의 하나이다.

 

베이징의 유럽이민 중개업체에서 근무하는 Jack의 소개에 따르면 다른 유럽나라와 비해 포르투갈은 이민자들에게 명성 있는 국가이다. 부동산 이민에 대한 요구도 까다롭지 않고 정책도 명확하여 지금 유럽시장에서는 가장 인기가 높다. 포르투갈 보다 이전에 부동산 이민 정책을 출시한 키프로스는 솅겐조약 국가도 아니고 체류허가를 받는다 해도 다른 솅겐 국가에 갈 수 없다. 키프로스 국적을 취득하기 전에는 현지에서 일조차 할 수 없었지만 그 당시 전 유럽에서 부동산 이민 정책은 이것 하나밖에 없기에 수많은 중국 투자자들을 끌어모으는 데 성공하였다. 투자자들 중에는 상장기업 사장들도 수두룩했다. 2012년 다른 유럽 국가들이 정책을 발표하기 전의 수치를 보면 1월부터 8월까지 중국에서 총 600개가 넘는 가정이 키프로스 투자 이민을 신청하였다. 이로 인한 직접적인 거래금액은 약 2400만 유로이다.

2012년 10월 포르투갈 투자이민 정책이 정식 발표된 후부터 2014년 10월 31일까지 포르투갈 이민 정부당국은 총 1681개의 부동산 이민신청을 허가하였다. 그 중 중국 투자자가 1429명으로 총 투자자 수의 85%를 차지한다.

“사실 2013년 하반기부터 신청자 수가 폭발적인 증가 추세이다”라고 Jack은 <중구신문주간>에게 말한다.
2013년 연초 투자이민 정책이 발표된 후 그는 회사로부터 발령받아 포르투갈에 가게 되었다. 그 당시만 해도 중국 고객은 극히 적었다. “2013년 총 허가받은 중국 투자자 수는 약 400명이다”. 2014년 11개월 동안 중국의 부동산 구매자 수는 1,000명을 초과한 상태이다.

2년간 포르투갈은 ‘황금체류 허가계획’을 통해 아주 빠르게 자금을 축적하였다. 총 10억 유로의 수익을 얻었고, 그 중 부동산 투자가 9.72억 유로이다. 2014년 5월 여러 경제부양 정책을 실시한 후 포르투갈은 유럽연맹 대출 원조에서 탈퇴하겠다고 선언하였다. 유럽에서 부채가 제일 심했던 나라가 점차적으로 경제회복의 조짐이 나타났다.

지난 몇 년 사이에 여러 유럽 국가에서 투자이민과 비슷한 이민정책을 내놓았다. 키프러스가 최초로 ‘30만 유로 이상 부동산 투자시 유럽연맹 영주권 획득 정책’을 내놓았고 그리스는 25만 유로 영주권 획득 가능, 스페인은 50만 유로 부동산 투자이민 정책, 헝가리는 채권구매 이민정책 등을 출시했다. 유럽 부동산 투자 이민은 서류가 간단하고 심사 속도가 빠르며 허가 받는 성공률도 높다. 게다가 자금 출처를 따지지 않고 이민감옥과 같은 느낌도 없으며 학력 언어를 불문하기 때문에 많은 중국인들의 관심을 끌었다.

그 중 제일 맘에 드는 것은 이민감옥이 없다는 것이다. “거주 요구가 없어요, 다른 나라는 오랫동안 있어야 해요.” 임요의 아내는 이 점이 가장 중요하다고 생각한다.
규정에 따르면 황금체류허가를 소지한 자들은 첫해에 포르투갈에 7일만 체류하면 된다. 그 후 매 2년간 체류기간이 14일 이상이면 비자연장이 가능하다. 사업체가 모두 중국에 있는 임요는 중국 국적을 보유하길 원한다. 앞으로 몇 년간은 포르투갈에 가서 생활 할 마음도 없다. 이러한 이민거주정책은 그들에게 최대한 자유를 주었다.

“내가 접대한 고객 중 90% 이상은 이민국에 건너가려고 하지 않는다.” Jack이 설명한다. 유럽 부동산 이민 투자를 하는 대다수 고객은 거의 임요와 같은 생각을 하고 있다. 대부분이 성공한 중년 사업가이고 수입이 많은 인재들이다. 그들은 영주권으로 비자발급에 편리함을 얻기 위해서이고 자녀교육을 위해 투자를 하는 것이다. 그들은 대부분 시간을 중국에서 생활하고 일하면서 보낸다. 

중국 투자자들은 수도권 지역과 그 주변지역의 부동산을 사들이고 있다. 그리고 개성과 자산 규모에 따라 자신에게 알맞은 부동산을 선택한다. “장기간 거주할 생각이 없는 고객은 임대하기 쉬운 오피스텔을 구매합니다. 온 가족이 이민한 고객들인 경우에는 별장을 구매하는 것도 생각한다.” 라고 Jack이 말한다.
집을 선택할 때 임요와 그의 아내는 골프장 근처에 있는 별장도 가보았다. 환경도 아름답고 그들의 눈에도 들었지만 포기하고 말았다. “시내하고 너무 많이 떨어져 있다. 거기에 직접 거주하지 않으면 임대하기도 어려울 것이다.”

그들은 최종 리스본대학 부근에 위치한 200㎡ 넘는 큰 베란다를 갖춘 오피스텔을 구매하였다. 오피스텔을 둘러볼 때 큰 베란다를 본 임요는 나중에 친구들을 불러 베란다에서 바비큐를 할 생각에 흥분을 가라앉히지 못했다. 한참 지나서 정신을 차린 임요는 ‘이 집은 거주할 목적으로 사는 것이 아니다’라고 판단하고 현재 오피스텔은 현지 부동산 중개업체에 맡겨 임대하기로 했다. 반년이 넘어도 임대 되지 않았지만 그렇게 신경 쓸 만한 일이 아니었다. 올해 임요 일가족은 벨기에와 네덜란드로 여행을 떠났다. 이때 사용한 비자가 바로 ‘황금체류허가’, 그들에게 안겨 준 솅겐 비자 혜택이다. 

미국에서의 부동산 구매, 교육이 우선

올해에 35세인 즈팡(子方 가명)은 중국 유명대학의 교수이다. 학교에서 미국 대학과 정기적으로 교류하는 학술프로젝트가 있어서 그는 매년 캘리포니아에 가서 얼마 동안씩 머문다.
2011년 3월 교류 학습을 간 그는 친구 집에 머물면서 친구의 예쁜 단독 주택을 보고 자신도 미국에 집을 사야겠다는 생각을 하게 되었다. 

2008년 금융위기 영향을 받아 2011년 미국의 부동산 시장이 점차적으로 회복세를 찾고 있었지만 그래도 낮은 편이였다. 3,4백만 위안으로 베이징, 상하이의 좋은 지역에서는 작은 오피스텔 한 채밖에 살 수 없지만 미국에서는 영구재산권을 가진 양옥을 살 수 있다. 

“여기에 집을 사는 것은 두 가지 목적이 있습니다. 하나는 투자 방식을 바꾸어 중국에 있는 일부 자산을 해외로 넘겨 자산을 분배하는 것이고, 다른 하나는 이곳에 집을 사고 임대하여 임대료로 양옥의 각종 유지비용을 지불하고 몇 년이 지난 후 자기 자신이 생활할 수도 있습니다. 자기 자신한테 새로운 생활방식을 제공해주는 셈입니다.” 즈팡이 <중국신문주간>에게 말한다.

즈팡은 중국에서는 집을 팔고 다시 구매하는 방식으로 부동산에 투자를 한 적이 있지만 그 당시에는 미국에서 어떤 식으로 집을 구매하는지 개념조차 없었다. 귀국한 후 얼마 지나지 않아 그는 기본 부동산 구매 과정부터 캘리포니아의 부동산 분포, 미국에서 부동산을 구매할 때 좋은 점, 위험부담, 공인중개사의 선택 등을 반복으로 분석하고 학습하였다. 2012년 연말 그가 다시 미국에 왔을 때 그의 미국 부동산 구매가 시작되었다.
즈팡도 전 미국에서 중국인에게 인기가 높고 환영 받는 도시인 로스앤젤레스로 눈길을 돌렸다. 다른 인기 도시인 샌프란시스코와 비교할 때 로스앤젤레스의 거주 조건은 더 넓고 편안한 느낌이다. 화교도 많아 영어가 익숙하지 않아도 일상생활에 빠르게 적응할 수 있어 편리하다.

미국에서 집을 사려면 제일 먼저 부동산 매니저를 선택하는 것이다. 2,3명의 매니저를 만나 본 후 그는 그의 친구와 파트너였던 텐진(天津) 고향사람을 매니저로 정했다. 그 후의 2주 동안 매니저는 그의 요구대로 로스앤젤레스 부근의 부동산 20여 곳을 소개해 주었다. 하나하나 돌아본 그는 Chino Hills에 있는 방 4개, 화장실 3개, 실내면적 200m2, 총면적 800 m2, 총 구매가가 60만 달러가 넘는 집을 사기로 했다.
Chino Hills는 로스앤젤레스 시내와 자동차로 30분가량 떨어져 있다. Walnut, Diamond Bar 이후 새롭게 부상하고 있는 중국인들이 밀집되어 있는 도시이다. 예산과 실내 구조를 떠나 이곳을 선택하게 된 것은 바로 학군때문이다.
 

2014년 7월 4일, 베이징, 마이클 잭슨 분장을 한 행사요원이 베이징 해외 부동산 이민 전시회에 상담을 위해 찾아온 고객들을 불러들이고 있다.

대학교수로서 즈팡은 중미의 양국의 교육 차이에 대해 감명이 깊다. 아이는 4살밖에 안됐지만 그는 아기를 미국에 유학 보낼 준비를 하고 있다. 이게 그가 미국에 집을 구매하기로 결심하게 된 중요한 원인이기도 하다.
집을 선택하고 나서는 부동산 매니저의 도움 하에 집주인한테 구매가격을 제시하고 합의가 되면 부동산 구매계약서를 작성한다. 그는 40%의 선불을 지급하고 현지 중화인만 상대하는 화미은행(华美银行)에서 대출기한이 30년이나 되는 부동산 대출을 받았다.

중국에서 충분한 준비를 하였기에 구매 과정은 순조롭게 진행되었다. 2013년 2월 이미 중국으로 돌아온 즈팡은 모든 구매 서류를 마친 상황이었고, 집도 임대를 주었다. 매달 임대료는 2,500달러였고 추후 서비스로 매달 100달러 남짓한 관리비만 지급하면 부동산 매니저가 현지에서 집에 관련된 모든 일들을 처리해준다.

2년간 매달 임대료로 은행대출, 부동산세와 기타 각종 비용을 지불할 수 있을 뿐더러 수익도 생겼다. 즈팡은 이것에 매우 만족해한다. 그가 보기에는 자신의 ‘투자형 자택’은 예상보다 결과가 좋았다. “내가 만약 순 투자목적으로 부동산을 구매하였다면 3,5년 후에는 판매했을 것입니다. 미국의 부동산 가격은 빨리 오르지 않아 내가 손실을 볼 수도 있다. 그냥 지금처럼 떨어지지 않고 주거용으로 손색이 없으면 됩니다” 즈팡이 보기에 예전에 해외 부동산 투자가 어려웠다면 지금은 훨씬 수월해진 것이다. 

 

 

중국에 지금 그와 비슷한 나이또래의 중산층은 거의 두 채의 집을 가지고 있다. 부모가 주든지 아니면 혼자서 노력하여 구매하든지. 몇 년 전만 해도 부동산 시장의 폭발적인 반응으로 하여 많은 사람들도 이익을 보기도 하였다. 이러한 배경 하에 중국내의 재산을 합리적으로 조합하고 정리하면 해외 부동산 투자는 어려운 일이 아니다.

즈팡은 자신의 부동산 구매 경력을 일일이 적어 로스앤젤레스 중국인 블로그 사이트에 올리자 반응이 뜨거웠다. 그의 주위 친구들도 해외 부동산 구매를 계획하고 있었다. APEC 정상회담 후 중미양국 비자정책의 완화로 인하여 해외 투자자들은 더 늘어날 것으로 보인다. 

즈팡은 또 지금은 이민 계획이 없지만 자신이 능력이 된다면 계속 해외 부동산을 구매할 것이라고 하였다. 그 대신 중국에서는 부동산을 투자하지 않기로 하였다.
미국에 있는 부동산 매니저는 즈팡 같은 중산층이 해외 부동산에 투자하는 사람은 아직 드물다고 한다. 어떤 사람은 “베이상광(베이징, 상해, 광주 줄임 말)에 있는 집 한 채를 팔면 미국에 이민할 수 있다” 고 말한다. 하지만 사실은 유럽에 투자하는 사람들과 같이 미국에 투자하는 사람들도 재산이 풍부한 부유층이 대다수이다. 그들의 특징은 부동산 가격이 높은 뉴욕에서 더 잘 나타나고 있다.

“제가 보기에는 재산이 2000만 위안 이상 혹은 적어도 1000만 이상 되어야 뉴욕에 부동산 투자를 생각해 볼 수 있습니다. 그렇지 않으면 많이 힘들 것입니다. 그렇지 않으면 그렇게 힘들게 투자할 필요도 없어요.” 뉴욕지역중심시장 총감독인 류빈(刘斌)이 <중국신문주간>에게 말한다.

투자액은 다 다르지만 그들은 거의 ‘투자형 자가 거주’ 형식을 선택한다. 류빈은 자신과 거래한 구매자들은 기업사장, 고위층 엘리트들이라고 한다. 뉴욕 부동산 가격이 쉽게 떨어지지 않기에 뉴욕에 투자하면 재산을 분산하여 투자하는 목적도 이루어진다. 부동산을 구매할 때 구매자들은 지역과 품질, 가격대비 성능을 고려하여 200만 달러에 달하는 부동산을 구매한다. 2/3의 구매자는 자신이 거주하거나 자식들의 교육에 도움이 되도록 구매하는 것이다. 맨해튼 중앙공원 부근, 제5번가, 월 스트리트 등 매우 인기 있는 지역이다. 

2014년 4월 미국 매체의 보도에 따르면 중국에 있는 부호는 맨해튼에 있는 총 1300만 달러에 달하는 오피스텔 두 채를 구매하는데 현장에 와서 보지도 않고 모든 것을 Wechat으로 연락하고 하루를 생각한 후 거래를 진행하였다. 이러한 일들은 본 미국인들은 입을 벌리고 놀라운 표정만 지을 뿐이다. 하지만 류빈이 보기에는 별로 큰 충격적 일이 아니다. “제가 만나본 고객들은 아주 영리하고 생각도 깊습니다. 어떠한 일을 결정하는데 걸리는 시간은 짧지만 꼼꼼히 생각하지 않은 것은 아닙니다. 그들은 짧은 시간에 많은 것들을 고려하고 결정을 내립니다”

영국, 일본 상승세

세계금융 중심인 런던은 전 세계 각지의 부자들이 부동산 투자를 즐기는 인기 도시이다. 중국인들이 런던에 투자를 시작하게 된 것은 불과 2년 전부터이다.
2014년 5월 글로벌 부동산컨설팅 업체인（존스랑라살르） 국제주택부문 책임자 창훙(张宏)이 기자와 인터뷰할 때 그들의 예측 수치에 따르면 3년 전 중국인이 런던에 부동산을 구매하는 비율은 2%였는데 현재는 10%를 차지한다고 한다.

Celestial Globe Consultancy (영국) 국제영업총감독 원쯔쨔(文子嘉) 시각으로는 실제 거래가 이 수치보다 더 높을 수 있다. 최근 2년간 국내 부동산 시장은 주춤하지만 영국의 경제가 회복하면서 런던 부동산 시장이 다시 활기를 찾기 시작했다. 게다가 영국의 기초 교육이 인기가 있고 이민자 수가 늘어나면서 중국인 투자도 영국에서 활발해지고 있다. 이 회사의 영업수치를 보면 2013년은 2012년 보다 2배 올랐고, 2014년 9월에는 이미 2013년의 수치를 넘어섰다.

원쯔쨔는 최근 2년은 단지 시작에 불과하다고 생각한다.
“제 생각에는 아직 상승단계에 있는 것 같아요. 아직 시작에 불과하죠. 전성기에 도달하지는 않았어요.” 그가 말한다.

원쯔쨔의 소개에 의하면 런던의 주택 임대 수익률은 베이징, 상하이보다 2,3배나 높다. 시장이 안정적이면 부동산 가격은 매년 8%~13%씩 증가한다. 시 중심 1구역에서 6구역의 부동산 가격은 평균 6~10년이면 2배가 된다. 게다가 영국의 대출이자는 2%~4%여서 중국보다 더 저렴하다. 선불금은 부동산 총액의 10%~20%만 지급하면 되므로 많은 자금을 필요로 하지 않는다. 적지 않은 유학생 부모들은 자녀들의 입학과 동시에 주택을 분양 받는다. 선불을 지급하고 입주할 수 있고 미래를 준비하는 것이다.

원쯔쨔는 <중국신문주간>에게 말한다. 현재 런던에서 주택을 구매하는 중국인은 주로 양으로 구매한다. “한 번에 10개, 아니면 20개씩 구매하는 사람들이 꽤 많습니다”, 러시아 혹은 중동지역 부호들이 고급 호화주택을 구매하는 것과 비교하면 중국인들의 투자 금액은 그리 높은 것은 아니다. 

이외 자료를 보면 존스랑라살르를 통해 부동산을 구매한 중국인들은 대다수 투자를 목적으로 총 50만~100만 파운드의 중간 가격대의 부동산을 구매한다. 고객들은 대출금리를 적극적으로 활용하여 대출금은 50%~60% 정도이다. 

중국 구매자들에게 있어서 일본도 신흥 부동산 투자 시장이다.

저우이난(周一楠)은 이미 일본 부동산 영업을 5년 정도 하였다. 2013년 10월 전 중국 고객 수는 매우 한정적이었다. 하지만 그 후부터 많은 중국인들이 일본 부동산 시장에 몰려들어 일본의 부동산 시장이 폭발적인 반응을 보이기 시작하였다. “예전에는(2013년 10월) 월평균 3,4 명으로 1년에 총 30명 정도의 중국인을 상대하였는데 지금은 한 달에 60명 정도 방문하여 문의하고 집을 보며 실제 거래하는 분도 30명 정도 됩니다.”

2012년 말 아베신조가 일본 총리로 부임한 후 실행한 통화 온화 정책으로 인하여 일본엔화 가치는 끊임없이 하락하였다. 게다가 2020년 동경올림픽 개최와 오사카의 대형 카지노와 휴양지 설립 등 각종 종합적인 영향으로 인하여 침체되어 있던 일본 부동산시장이 국제 구매자들의 주목을 끌고 있다. 그 중 중국 구매자들이 주력단체이다. 

존스랑라살르의 최신 조사 결과에 따르면 현재 중국의 개인투자와 기업이 일본 부동산 시장에서의 거래액은 2.3억 달러이다. 이 수치는 2013년 총액의 3배보다 더 많은 수치이다.
저우이난은 <중국신문주간>에 말한다. 예전의 구매자들은 일본에 대해 조금이라도 알고 있는 사람들이다. 예를 들면 일본에서 유학하거나 직장생화를 하던 사람들이다. 하지만 2013년 10월이 지나고 나서는 일본에 간 적도 없고 일본에 대해 알지도 못하는 사람들도 일본 부동산에 관심을 갖기 시작했다.

그가 상대한 구매고객 중 단순투자 목적의 구매자가 70% 이상을 차지한다. 그 외에는 여행과 노후를 위하여 구매하는 것이다. 엔화가치가 많이 떨어지고 임대 수익률이 좋아서 투자자들의 인기를 얻고 있다. “현재 일본 부동산 가격은 1991년 부동산 버블 전 수준까지 내려갔습니다. 부동산 버블이 심할 당시에도 집값은 폭락했지만 임대가격은 변한 적이 없이 안정적입니다.” 저우이난이 말한다.

동경과 오사카는 해외 구매자들이 선호하는 두 도시이다. 동경의 부동산 가격은 거의 베이징과 비슷하다. 오사카의 가격은 베이징, 상하이의 60%이지만 임대수익률은 6%~8%이다. 이 수치는 베이징과 상하이의 4~5배 정도 된다. 다른 방면으로 보면 일본과 중국은 가깝게 있고 생활환경, 문화, 식성 등이 비슷하다. 그리고 일본 부동산 시장의 투명성은 중국인들이 안심하고 구매할 수 있다.

그 외 유럽과 미국의 백만 아님 천만에 달하는 부동산에 비해 일본의 부동산은 작기 때문에 최소 60~70만 위안으로도 집 한 채를 살 수 있다. 낮은 가격으로 인하여 고객들의 연령대도 다양하게 분포되어 있다. 그의 고객은 20대 젊은 사람부터 60대 노인까지 보험회사 CEO가 있는가 하면 유명 감독, 연예인 스타, 보통 일반인도 많다.

일반인들은 베이상광의 집을 팔아도 유럽 혹은 미국에 부동산을 구매할 수 없지만 일본에서는 구매할 수가 있다. 저우이난의 한 고객은 베이징의 올림픽선수촌에 있는 부동산을 판 325만 위안으로 일본에 와서 건물 한 채를 사들였다. 토지 면적이 118m2이고 건물 안에는 14가구가 살고 있었다. 총 임대수익은 매년에 720만 엔으로 각종 세금을 내고 나면 650만 엔이 남는다. 이런 수익으로 그들 세 식구가 일본에서 먹고살기에는 충분하다. 

현 단계에 일본 부동산 투자 수는 증가하고 있지만 중국인 아직 일본 부동산 시장을 지켜보고 있는 과정이다. 대만사람들을 비하면 중국 대륙 구매자의 구매 주기는 길고 거래량이 적다. 하지만 업계의 사람들은 미래에 자신을 갖고 있다. 영국 Lombard Street Research 경제학자 Freya Beamish 의 보도에 따르면 ‘중국의 개인투자가 일본 부동산시장을 진입하고 있다. 이 추세는 중국이 자본규제를 풀어주면 더 강화될 것이다’ 고 하였다.

며칠 전 아베는 중의원을 해산하는 동시에 소비세를 10%까지 올리는 방안을 2017년 4월까지 시행한다고 하였다. 업계인사들은 18개월 더 시행하게 된 이 방안은 일본 부동산 거래에 도움이 될 거라고 한다.
2014년 4월 1일 일본의 소비세가 5%에서 8%로 올랐다. “3월 말에 저는 전화를 손이 아프도록 받았습니다. 고객이 전화해 그 집이 아직 매물이 있냐고 물고보고 나서 있다는 확인을 받은 후 5분에서 10분이 지나면 그 집은 이미 거래가 완료되어 있었습니다.” 저우이난이 <중국신문주간>에 말한다.

해외 부동산 구매의 유혹과 리스크

서우팡국제(搜房国际)의 책임자 왕이(王凝)가 <중국신문주간>에 밝힌 바에 의하면 2014년은 중국인들의 해외 부동산 구매가 폭발적 인기를 끈 한 해이다. 최근 몇 년 사이에 선진국의 부동산 시장이 회복세를 타면서 해외에 부동산을 구매한 사람들은 대부분 이익을 보았다. 2014년 중국 국내 부동산이 미지근한 상태를 유지하면서 해외에서 부동산 구매 경험담들이 사람들 속에서 전해지고 있다. 일부 사람들은 해외 부동산 시장에 이해도 없이 단지 베이상광보다 집값이 싸고 임대 수익률이 좋으며 영구소유권 및 환율 등으로 인해 이익을 볼 수 있다는 것만으로도 관심을 갖게 된다. 

왕이는 현재 지금 단계의 부동산 시장을 보면 중국 국내 시장과 해외 시장은 모두 각각의 장점을 가지고 있다고 생각한다. 하지만 환율, 투자하는 부동산 유형, 안전 측면을 고려하면 해외에 투자하는 것도 좋은 선택이라고 본다. 옛 말처럼 ‘계란을 한 바구니에 넣지 말라’ 는 것이다. 지금 사람들은 자신들의 재산을 분산하여 투자하는 것을 바란다. 글로벌 자산 투자가 하나의 추세로 되고 있다. 

“중국인들은 투자를 하려 하지만 상대적으로 보수적입니다. 원금이 없어지지 않는 조건하에 조금 이익을 보면 됩니다” 왕이가 분석한다. 많은 사람들에 대해서 해외 경제시장을 잘 모르기에 발전이 안정적이고 수익률도 좋은 부동산에 투자를 하는 것은 주식이나 펀드 등 금융상품보다 안전한 방안이다. 

현재 해외에 부동산을 구매하는 사람들 중 베이상광에서 온 고객들이 대다수이다. 일부 내륙지역인 청두(成都), 충칭(重庆), 상하지 주변, 동북(东北), 내몽골(内蒙古) 등 지역의 수요량도 크다. “많은 고객들은 다른 나라에 대하여 잘 알지 못하지만 투자를 원하고 있다. 이런 사람들은 우리가 중점적으로 대할 고객들입니다. 이들은 머잖아 폭발적인 증가세를 보일 것입니다.” 왕이가 말했다.
물론 한편으로 해외 부동산 구매리스크는 있다.

일부 부동산 구매를 통해 이민하려는 고객들에게 있어서는 체류허가, 영구허가, 이민, 국적변경 등은 본질적인 차이가 있다. 하지만 개별적인 부동산 중개인들은 고객들이 잘 모른다는 이유로 속임수를 쓴다. 키프로스를 예로 들면 한 고객은 30만 유로로 키프로스에서 부동산을 구매하고 나서 영주권을 신청하려면 다른 부가적인 조건도 충족시켜야 한다. 신청했다 해도 이민이 이루어진 것이 아니고 국적 취득 전에는 현지에서 일도 할 수 없을 뿐만 아니라 현지인들이 받는 많은 복지혜택들도 받을 수 없다. 

이외에 해외 부동산 시장의 상황을 잘 파악하지 못하고 언어도 익숙하지 못하여 계약서 작성 시 법률정책과 세금 계산에 문제가 생겨 판단을 흐리게 하고 사기 당할 우려도 있다. 어느 한 사이트 내용에 따르면 2014년 11월 22일 리스본 외곽 지역에서 부동산 개발업체와 중국 구매자 간에 구매 계약서에 분쟁이 생겼다. 부동산 개발업체와 경비원은 부동산이 중국인의 것이 아니라고 하면서 중국 구매자를 강제 추방하였다. 

사실 단순 투자의 목적으로 보면 해외 투자도 이성적으로 상세하게 생각해 보아야 한다. 모 국제 금융재단 리스크 관리부의 상담자 천스찐(陈思进)은 중국인이 해외 부동산 투자 열기에 대하여 신중한 태도를 취하고 있다. 그가 보기에는 중국인들이 해외 시장에 진출하는 것은 해외 부동산 가격이 하락하여 투자 실패를 경험해 보지 못해서이다.

“최근 3,4년간 베이징, 상하이에서 온 친척, 친구들은 캐나다, 미국에 온 이튿날엔 꼭 집을 보러 갑니다. 하지만 6개월, 1년이 지나면 그들은 점차 후회하기 시작합니다.” 천스찐이 말했다. 그의 동생은 재작년에 상하이에서 캐나다에 이민해 왔다. 36만 캐나다 달러를 들여 단독 서양식 주택을 샀다. 그 당시 그 돈을 지불하고 산 새 집은 지금 25만 캐나다 달러에도 사는 사람이 없다. 

캐나다뿐만 아니라 미국에도 이런 문제가 있었다. 서브프라임 모기지론 위기 당시 전 미국의 부동산 가격은 37% 하락하였다. 중국인 거주지역에는 영향을 적게 받았지만 당인가(唐人街)등 지역의 하락폭도 10%~15%에 달한다.

“미국에서 집을 구매 해 본 사람들은 알 것입니다. 집에 드는 비용이 얼마나 많은지” 천스찐이 말했다. 미국에서 부동산을 구매하면 보유 부동산 비용도 지불해야 한다. 부동산 가격이 일정 금액을 초과하면 임대료만으로는 발생하는 부동산 세금과 관리비를 감당할 수가 없다. 그리고 장기적으로 중국에 머물고 미국에 있는 집을 돌보지 못해 문제가 생기면 아주 복잡해진다.

그는 미국이 QE정책(양적완화)을 버리고 정부 재정예산도 삭감했기 때문에 미국 부동산 시장의 앞날이 마냥 밝아 보이지 않는다고 하였다.
Bank of America Merrill Lynch 2014년 7월 발표한 연구 보고서를 보면 미국의 부동산 가격은 수입에 비해 10% 높게 평가되었다는 것이다. 상승세는 2016년에 끝날 것이고 그 후부터는 6년간의 제로 상승시기가 올 것이라고 하였다. 

천스찐은 백 년간의 유럽, 미국 부동산 변동 그래프를 보고 자본금을 계산해 보면 부동산 가격이 아무리 올라가고 임대료 수익이 아무리 좋다 해도 오랜 시간의 결과를 보면 화폐의 통화팽창의 손해를 당할 수 없다.

천스찐은 월스트리트에서 20년간 일하였다. 지금은 토론토에 살고 있다. 그와 부인은 아직 토론토의 금융가에 있는 월 임대료가 2,500캐나다 달러인 고급 호텔식 오피스텔에서 지내고 있다. 그는 유럽과 미국에서 합리적인 오피스텔 임대와 매매 비율은(월 임대료/매매가) 1:140이어야 한다고 말했다. 이 비율은 1:300인 토론토에서 임대하는 것은 구매하는 것보다 훨씬 저렴한 것이다. 지금 그들이 살고 있는 오피스텔을 구매하려면 7,80캐나다 달러가 필요하다. 그는 이 돈으로 다른 금융 상품에 투자하여 더 나은 수익을 낼 수 있고 마음도 편하다.

그는 <중국신문주간>에게 “유럽과 미국에서 절대로 부동산을 최고의 투자 상품으로 선택하면 안 된다. 일반인들에 대해서 부동산은 소비품이다. 차와 같은 것이다”라고 말한다. 

(충칭산무출국상담서비스유한회사 떵융(邓勇), 천푸(陈璞), 로스앤젤레스 부동산 매지저 장펑(张峰), 본문에 도움을 제공하여 감사의 뜻을 전한다.)

 

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