재고 소진에 있어 실질적 효과를 보기 위해서는 재고 축소를 위한 축소를 해서는 안되고 신시민의 주택구매 수요에만 희망을 걸어서도 안되며 현재의 재고를 고려하고 또한 장기적인 주택시스템 구축과 금융 리스크 방지에 착안해 수요측에서는 효과적으로 수요를 늘리고 공급측에서는 조정을 통해 공급을 혁신적으로 개선해야 한다.

 

 

본지기자/ 왕취엔바오(王全宝)

 

▲ © 루톈시(卢天锡) 사진 / 왕취엔바오(王全宝)

3월 5일, 리커창 중국 국무원 총리는 정부업무보고에서 ‘부동산재고 소진’을 2016년 경제사회발전 ‘5대 임무’중 하나라고 분명히 밝혔다. 부동산 재고를 어떻게 소진할 것인가는 대표 위원들이 주목한 문제이기도 하다.

국가통계국의 데이터에 따르면 작년 11월까지 전국적으로 준공 후 판매를 기다리는 분양 주택 면적이 6.96억 제곱 미터에 달하고 건설 중 미분양 상태와 착공을 기다리는 면적까지 더할 경우 분양주택의 전체 재고는 63억 제곱 미터에 달한다. 과거 3년의 평균 판매속도로 계산해 보면 소진에는 5년의 시간이 소요된다. 3,4선 도시의 소진 기간을 더 길어 어떤 도시의 경우 10년이 넘는다.

중국경제는 부동산에 대한 의존도가 높아, 줄어들지 않는 재고로 인한 경제하방 압력이 더욱 크고 이는 이미 중국의 금융안전성도 위협하는 중국 경제의 통점이 되었다. 

전국정협위원이자 장시성 주장시 부시장 루톈시는 올해 특별히 ‘수요, 공급의 두 개 측면에서 동시에 힘을 기울여야 효과적으로 부동산 재고를 해소할 수 있다’는 제안을 준비했다.

장시성의 지급시인 주강에서 주택건설을 담당하는 루톈시는 부동산 재고 소진 문제 있어 풍부한 경험과 식견을 가지고 있다. 

중국신문주간: 이렇게 오랜 기간 동안 주택건설 업무를 담당하셨는데 경험에 근거해 분석해 볼 때 오늘날 부동산 재고가 줄지 않는 원인은 무엇입니까? 

루텐시: 다양한 방면의 원인이 있습니다. 우선은 토지 공급량이 너무 큽니다. 중국 대부분 지방의 재정역량은 제한적이라 기본적으로 ‘밥 먹는 문제는 재정에 도시건설은 토지에’ 의존합니다. 토지재정의 휘둘림을 받아, 도시의 토지매도에는 별다른 계획이 없습니다. 토지공급량이 너무 커 지방경제 성장수준과 상호 맞지 않고 또한 도시 주택의 객관적 수요를 뛰어 넘어 주택시장의 공급과잉을 초래합니다.

둘째, 부동산개발이 무질서합니다. 과거 중국 부동산의 ‘10년 황금기’동안, 부동산개발은 거액의 수익을 거뒀기 때문에 수많은 부동산 개발기업이 우후죽순처럼 중국 각 지역에서 꽃을 피웠습니다. 일부 다른 업종에 종사했던 기업들, 심지어 여러 중앙 기업도 앞다퉈 전업하거나 부동산개발사업을 겸업해 각 도시의 토지 구매량이 날이 갈수록 급상승했고 주택공급량도 계속 증가했습니다. 

셋째, 동일한 제품이 범람하고 있습니다. 부동산 개발의 수익이 높기 때문에 많은 부동산기업들이 온갖 방법을 동원해 사업 개발 주기를 줄이고 조기에 판매 회수해 폭리를 취하고자 합니다. 성심을 다해 제품을 개발하고 품질을 높이고 특색을 살리고자 하는 기업이 드뭅니다. 부동산업은 전형적인 블루오션 시장으로 제품간 동질성이 심각하고 주민의 새로운 수요를 자극하는 제품이 부족합니다.

넷째, 구매능력이 제한적입니다. 중국은 전반적으로 도시화 수준이 높지 않고 특히 3,4선 도시의 도시화율이 매우 낮아 도시 규모가 크지 않고 도시 수용능력, 영향력과 경쟁력이 약합니다. 산업과 인구 집결효과를 내기 어려워 외지인에 대한 흡입력도 부족하고 이로 인해 주택 구매 수요가 현지 인구에 더욱 더 국한되어 구매능력이 상대적으로 제한을 받습니다. 또한 현지인에게는 ‘추출효과’를 발생시켜 평소 외지에서 일하는 일부 현지인의 경우 구매능력이 생기더라도 근무지역에서 주택을 구매하지 고향으로 돌아와 주택을 구매하는 경우가 극히 드뭅니다. 

마지막 원인은 바로 규제 정책의 영향입니다. 최근 몇 년간 부동산가격이 너무 빨리 상승하는 것을 억제하기 위해 국가와 지방은 연이어 구매제한, 대출제한, 지방의 연간 부동산 가격 상승 제어 목표 공약 등 일련의 부동산규제 정책과 조치를 내놓아 부동산가격의 급속 상승을 억제하는데 긍정적인 작용을 했습니다. 하지만 주택보장이 입법화되지 않고, 주택보장장치가 완벽하지 못하는 등 국가가 주택보장시스템 개선에 있어 마무리가 부족한 상황입니다. 게다가 정책적 차별성이 부족해 너무 ‘일률적’이라 부동산가격의 빠른 상승을 억제하는 것과 동시에 주택구매수요까지 억제해 구매자들 사이에 “가격 상승 시 사고, 하락 시 사지 않는다”는 관망하는 태도가 형성되었고 이로 인해 분양주택 판매 부진과 높은 수준의 재고를 초래되었습니다. 

중국신문주간: 2014년이래 부동산 재고 소진 문제를 둘러싸고 중앙에서 부위원회를 거쳐 지방에 이르기까지 금리와 지준율 인하, 세금감면, 구매 및 대출 제한 취소, 초기계약금비율 인하, 공적금 지원대출, 주택구매 보조금 지급 등 일련의 관련 정책을 내놓았습니다. 하지만 부동산 재고 문제는 여전히 근본적으로 개선되지 못하고 있습니다. 이런 현상을 초래한 원인은 무엇입니까? 

루톈시: 저는 3개 측면의 주요원인이 있다고 생각합니다.

첫째, 정책은 많은 부분 수요측에 착안해 힘을 발휘합니다. 주택은 고도로 시장화된 상품으로 공급 수요 양측의 요소로 결정됩니다. 현재의 정책은 지준율과 금리 인하든, 구매, 대출 제한 취소, 초기 계약금 비율 인하, 주택 보조금 제공이든 수요, 특히 신시민(新市民: 도시로 임시 이주한 농민, 농민공에 대한 새로운 호칭)의 수요를 이끌고 부양하는데 초점을 맞추고 있습니다. 하지만 현재 3, 4선 도시 주민과 농촌이주인구의 소득은 대부분 매우 낮고 구매력이 강하지 않습니다. 구매력이 있는 주민의 경우 대다수 이미 1가구 또는 심지어 여러 가구의 부동산을 구매했습니다. 게다가 외지에서 온 인구가 적어 새로운 수요를 이끌어 낼 여지가 제한적입니다. 한편으로 도시의 외지 근무 인력의 경우 대부분 1, 2선 도시에 정착하거나 근무하는데 기본적으로 근무지에 주택을 구매합니다. 그러므로 수요측면에서만 힘을 쓴다면 3, 4선 도시의 재고를 소진하는 효과는 극히 미미하고 오히려 1. 2선 도시의 부동산 수요를 급속하게 증가시켜 부동산가격이 고공 행진하는 상황을 초래합니다. 그러므로 우리는 현재 중국 부동산시장에는 냉온이 고르지 않고 발전이 균형을 잃은 상황이 나타나고 구조적 과잉과 구조적 결핍이 공존하는 것을 볼 수 있습니다. 즉, 1선 도시에서는 공급수요 모순이 두드러지고 부동산가격이 기형적으로 높으나, 3, 4선 도시와 일부 2선 도시에서는 단계적 과잉과 부동산재고 과다, 부동산가격 하락 등이 나타나고 있습니다. 

둘째는 정책적으로 강점과 단점을 잘 결합하지 못했습니다. 현재 재고를 소진하는 정책은 주로 단기적으로 어떻게 빨리 떨어지지 않는 부동산재고문제를 해결할까만 고려할 뿐 장기적인 안목으로 중국 국가 정세에 부합하고 다양한 차원의 구매 수요를 만족시켜주는 주택보장시스템을 구축하는데 있어서는 총괄적 계획을 세우는 능력이 부족합니다. 이 경우 한편을 챙기다 보니 다른 한편을 놓치는 상황이 쉽게 나타날 수 있습니다. 되돌아 보면 이전의 부동산정책에도 유사한 상황이 존재했습니다. 중국의 부동산시장은 장기적으로 추웠다 더웠다를 반복하며 ‘불황-부양-과열-조정-불황-재부양’의 악순환에 빠졌습니다. 

셋째는 일부 정책의 운용성이 부족했습니다. 예를 들어 지방정부가 농촌전입인구가 도시에 들어와 주택을 구매하는 것에 대해 조건적으로 보조금을 지급했다면, 이는 분명 구매수요를 부양하는데 도움이 되었을 것입니다. 하지만 실제 운용에 있어 어떤 도시가 조건에 부합하는지에 대한 명확한 규정이 없고 이와 함께 상응하는 농촌전입인구가 시민이 되는 비용을 분담하는 장치도 만들어지지 못했습니다. 또한 대다수 도시 특히 현정부 소재지의 경우 경제적 능력이 약하고 게다가 시장불황으로 인해 토지매도가 어렵고, 매도가격이 낮아 재정압력이 더욱 커지고 있습니다. 이 경우 지방정부의 재정보조금만으로는 감당하기 어려워, 운용하자니 이를 다 이행할 수 없었습니다. 확인된 바에 의하면 일부 지방은 상징적으로 100위안/제곱 미터의 기준으로 신시민 주택구매보조금을 지급한다고 합니다. 이는 사실상 계란으로 바위 치는 격으로 실질적인 효과를 보기 어렵습니다. 

중국신문주간: 총리의 정부업무보고와 연계해 부동산 재고는 어떻게 소진해야 한다고 보십니까?

루톈시: 저는 재고소진이 실질적인 효과를 보기 위해서는 재고 축소를 위한 축소를 해서는 안되고 또한 신시민의 주택구매 수요에만 희망을 걸어서도 안되며 현재의 재고를 고려하고 또한 장기적인 주택시스템 구축과 금융리스크 방지에 착안해 수요측에서는 효과적으로 수요를 늘리고 또한 공급측에서는 조정을 통해 공급을 혁신적으로 개선해야 한다고 생각합니다. 공급수요에서 동시에 힘을 발휘해 정부와 기업이 두 가지 방법을 동시에 병행하는 ‘멀티플레이어’ 의 ‘콤피네이션 블로(combination blow)’를 해야 한다고 봅니다. 

한편으로는 유효수효를 확대해야 합니다. 농촌전입인구의 주택구매수요를 크게 부양하고 주택 철거 시 지급하는 이주비용을 확대하고 부동산시장에 대한 금융부문의 지원을 강화하며 주택공적금 정책을 더욱 충분히 활용해야 합니다.

다른 한편으로는 공급을 혁신적으로 개선해야 합니다. 주택건설계획을 작성하고 부동산업계의 인수합병과 구조조정을 추진해야 합니다. 부동산개발업체의 가격 인하를 독려하고 주택 공급 구조의 최적화를 지원해야 합니다. 부동산토지용도 조정을 지원하고 부동산기업이 적절히 개발시한을 연장하는 것을 지지합니다. 부동산 용지공급관리를 개선하고 분양주택 임대시장을 크게 발전시켜야 합니다.

 

 

현재의 정책은 수요, 특히 신시민의 수요를 이끌고 부양하는데 초점을 맞추고 있습니다.
하지만 현재 3, 4선 도시 주민과 농촌이주인구의 소득은 대부분 매우 낮고 구매력이 강하지 않습니다. 그러므로 수요측면에서만 힘을 쓴다면 3, 4선 도시의 재고를 소진하는 효과는 극히 미미합니다.

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