전체적으로 볼 때 중국 국민이 주택을 구매하는 과정에서의 레버리지가 매우 낮아 관련 신용대출정책이 계속해서 철저히 시행될 경우 금융 위험이 발생할 확률이 매우 낮다는 것이 전문가의 견해이다. 중국 부동산 기업의 책임 수준이나 레버리지율은 매우 높으나 부동산 시장위험이 금융시스템으로 전이되는 주요 루트인 부동산 기업의 정상운영 여부에 따라 전매주택 구매가정의 담보대출 상환과 정부의 비축토지 및 개발토지의 즉시 반환에 영향을 미친다. 따라서 부동산 자본시장의 발전과 부동산 금융혁신에 박차를 가해 기업의 지나친 레버리지 의존도를 낮춰야 한다.
 

기자/류위퉁(刘禹彤)

 

▲ © 류훙위(刘洪玉) 사진/차이나뉴스(China News)

중국 양회(两会)기간 동안 부동산 시장의 재고 정리를 위해 레버리지를 높여야 할지 내려야 할지에 대한 논쟁이 매우 뜨거운 가운데 지역과 도시마다 레버리지를 높이거나 낮추는 데는 나름의 합당한 이유가 있었다. 부동산 시장을 합리적으로 조정하는 지방정부의 책임을 어떻게 강화할 것인가? 지역상황에 맞는 제도를 마련하고 시행하는 것이 더욱 최적화된 해결방법일 것이다. 

 

현재의 부동산 레버리지 문제에 대해 <중국신문주간(中国新闻周刊)>은 칭화(清华)대학 부동산 연구소 류훙위(刘洪玉) 소장을 인터뷰 했다. 류 소장은 선진국이나 지역에 비해 중국은 소비자인 주민 가정의 레버리지율이 매우 낮고 공급자인 부동산 개발업체의 책임수준이나 레버리지율은 매우 높다고 밝혔다. 개인주택의 레버리지를 높일 수 있는 여지는 있으나 반드시 과학적이고 체계적인 제도를 기반으로 정부의 철저한 관리·감독하에 이뤄져 레버리지가 과도해 질 가능성을 싹부터 잘라버려야 한다. 공급자는 부동산 자본시장을 적극적으로 발전시키고 REITs 등 부동산 금융 혁신을 장려함으로써 부동산 기업의 과도한 채무자금 의존도를 낮추고 레버리지율을 낮춰야 한다. 

 

중국 부동산 개발업체, 책임수준이나 레버리지율 높아

중국신문주간(이하, ‘C’): 현재 중국 부동산 레버리지가 높은가? 금융 위험으로 이어질까? 

류훙위(이하, ‘L’): 중국 부동산 레버리지가 높으냐의 문제는 중국 국내 사정의 특징과 거시경제, 부동산 시장의 발전 수준이 다름을 무시하고 현재 이야기하는 지표를 기타 국가와 비교한다면 대체로 개념적인 판단을 내릴 수 있다.

먼저 ‘GDP에서 주택담보 채무의 비율’을 보자. 통계에 따르면 2013년 스웨덴, 네덜란드, 덴마크는 모두 100%를 넘어섰고 미국, 영국, 호주, 캐나다, 노르웨이 등은 대체로 60~80％이며 영국, 프랑스, 일본, 한국, 싱가포르 등은 40~50％이다. 2013년 중국 시중은행이 발급한 개인주택 담보대출은 GDP의 17.2％를 차지했으며, 여기에 주택 적립금까지 더하면 전체적인 비율은 21％ 정도이다.

이 비율은 2015년 말 25％ 정도까지 올랐으나 선진국에 비해서는 낮은 편이다. 브릭스(BRIKs) 국가 중에 중국의 주택금융은 브라질, 일도, 러시아보다 발전했고 남아프리카공화국과는 대체로 비슷하다. 

2008년 서브프라임 모기지 위기가 발생하기 전 미국 전 사회의 주택채무 권익비율은 1로 주택에 대한 가정의 권익은 50%에 불과하고, 나머지 50%는 금융기관과 투자자들이 차지했다. 주택담보채무 잔액 역시 대체로 당시 GDP 규모와 비슷했다. GDP에서 주택담보 채무의 비율이 지나치게 높으면 시스템적인 위험이 일어날 가능성이 크게 높아진다. 

다음으로 ‘최초 상환금의 최저 비율’을 보자. 시장경제가 발달한 대다수 국가에서 상업부동산 대출의 최저 최초 상환금 비율은 보통 10~20％, 정책적 주택대출의 경우 보통 0~10％이다. 가령 현재 미국 프레디맥(Freddie Mac)과 패니메이(Fannie Mae)가 요구하는 최초 상환금 최저 비율은 20%이며, FHA가 담보하는 저소득 가정의 주택구매대출 최초 상환금 최저 비율은 5％이다. 

중국의 경우 현재 1주택과 2주택 구매 시 최초 상환금의 최저 비율이 각각 20%와 30%이다. 현실에서 주민가정이 주택구매 시 실제 최초 상환금 비율은 전체적으로 20％ 이상이다. 빚을 지기 싫어하는 중국 국민들의 습관이 여전히 크게 바뀌지 않았기 때문이다.

몇 년 전 완커(万科)가 발표한 통계에 따르면 주택을 구매하는 가정의 60％정도가 담보대출을 신청하며 대출금액의 비율은 평균 60％이다. 따라서 전체적으로 보면 국민들이 주택을 구매하는 과정에서의 레버리지가 낮아 관련 신용대출정책이 계속해서 철저히 시행될 경우 금융위험이 발생할 확률이 매우 낮다.
주의해야 할 것은 주택소비와 금융위험방지를 위해 현재 주택가격이 지나치게 빠르게 오르고 있는 선전(深圳)과 쑤저우(苏州) 등의 도시는 최초 상환금의 최저 비율 요구를 적절히 높여야 한다. 주택가격이 안정되거나 떨어지는 도시, 특히 1주택 가정의 최초 상환금의 최저 비율이 좀 더 낮아질 여지가 있다. 

마지막으로 ‘부동산기업의 채무 레버리지’를 보자. 중국은 선진국에 비해 부동산 개발업체의 부채나 레버리지율이 낮으며 전매 제도로 개발업체가 융자를 통해 재무 레버리지를 확대할 수 있었다. 

이전의 관련 연구 결과에 따르면 부동산 시장위험이 금융시스템으로 전이되는 주요 루트인 부동산기업의 정상운영 여부에 따라 전매주택 구매가정의 담보대출 상환과 정부의 비축토지 및 개발토지의 즉시 반환에 영향을 미친다. 따라서 부동산 기업의 재무 레버리지에 대한 관리·감독을 강화해야 한다. 

관리·감독 철저히 하되 금융위험을 이유로 부동산 금융의 혁신을 저해해서는 안되

C: 현재 레버리지를 높여 부동산 재고를 낮추는 방식은 어떠한 문제와 위험이 나타날까? 레버리지에 따른 위험을 어떻게 방자할 수 있나? 

L: 2014년 초부터 중국 부동산 개발 투자와 분양주택 신축 등의 경제활동이 뚜렷하게 둔화되기 시작하고 분양주택의 가격 역시 등락을 반복하며 도시에 따라 나뉘는 특징을 보였다. 

2014년 9월 29일 중국 인민은행과 은행업 감독관리위원회가 발표한 <부동산 금융서비스 업무 개선에 관한 통지(关于进一步做好住房金融服务工作的通知)>는 이번 완화적 조절(2009~2013은 ‘점진적 강화적 조절’이라 여겨짐)과 부동산시장 관리·감독을 점차 완화하는 시작으로 여겨진다. 

2015년 중국 인민은행은 연이은 통화정책 조정을 통해 다섯 차례 금리를 인하하고 1년만기 대출의 기준금리를 5.6％에서 4.35％로 낮추는 등 기준금리를 연속 네 차례 낮추었으며, 금융기관의 위안화 예금 지급 준비율을 총 2.5%p 낮췄다. 

이와 더불어 부동산 신용대출 정책을 조정해 무주택 및 1주택 개인이 적립금이나 상업대출을 신청할 때의 최초 상환 최저 비율을 낮춰 주민들의 자가주택 구매 문턱을 낮췄다. 2015년에는 중고주택 거래 중의 영업세 정책도 조정했다. 분양주택의 거래면적 및 금액이 3월부터 회복되어 동기대비 증가해 2013년에 이은 매출 량을 기록했으나 연말의 분양주택 매물 면적은 7억 1,900만m2로 여전히 사상 최고를 기록했다. 이에 따라 부동산 재고물량을 소화하는 것이 2015년 중국 중앙정부 경제업무회의가 확정한 경제분야 5대 중점업무 중 하나이다. 

2016년 들어 부동산 재고물량을 소화하는 것을 업무목표로 중국 중앙정부는 신용대출확대 및 세수장려정책을 내놓았다. 지역실정에 따른 시행과 유형에 따른 지도가 고려되어야 하나 시장에는 전체적인 영향을 미친다. 따라서 최초 상환금 최저 비율을 낮추고 거래세의 부담을 줄임으로써 3, 4선도시의 재고주택을 정리해 재고가 부족한 1, 2선도시의 주택수요를 활성화 하는 효과가 더욱 뚜렷하리라 기대했으나 거래량 폭증하고 가격이 폭등하는 상홍이 나타났다. 

중국 최초 상환금 최소비율의 변화를 보면 최초주택의 경우 20%(2003년), 30％(2006년), 20%(2008년), 30%(2010년)을 거쳐 2015년 20％가 적용되고 있으며, 두 번째 주택 역시 30%, 40％, 50％, 60％, 30％로 변화했다. 이러한 변동의 직접적인 원인은 정부가 금융위험과 주택을 구매하는 가정에 대한 지원을 고려하지 않고 부동산 시장의 수요를 직접 조정하기 때문이다. 사람들이 레버리지 인상과 부동산금융 위기방지의 측면에서 생각할 수 있다는 것은 대단히 큰 발전이다. 

앞서 다른 국가와의 비교에서 볼 수 있듯이 중국은 최초 상환금 최저 비율에 대한 요구가 높아 소비자 레버리지 인상의 여지는 분명히 있으나 반듯이 조건을 갖춰졌다고는 볼 수 없어 적어도 개별적인 통제는 이뤄져야 한다. 

선양(沈阳)의 경우 최초 상환금 조건이 없는 적립금 대출을 이용해 대학 재학생 또는 졸업생들이 주택을 구매하도록 장려함으로써 재고를 정리하고 있다. 국가의 주택적립금 관리·감독 관련정책에 위배되는지는 차치하고 정책적으로 허가되는 것이라도 중·장기적인 위험과 잠재위험을 묻어 단기적인 재고 압력을 완화하는 것이 의미가 있는지를 자세히 따져보아야 한다. 

앞서 얘기한 미국 중·저소득 가정이 최초주택 구매 시 최초상환비율을 5％까지 낮추기 위해서는 연방주택청(FHA)의 보험을 들어 FHA의 담보를 받아야만 금융기관에서 5%의 최초상환 조건으로 담보대출을 받을 수 있다. 이밖에 주택담보 대출자금의 출처가 중국은 주로 주민들의 저축예금인데 비해 미국은 자본시장의 투자자들로 두 자금의 위험부담 능력이 크게 다르다. 제도나 체제적으로 위험을 분산하거나 문제를 분담하지 않은 채 성급히 주택시장의 레버리지를 높여서는 안 된다. 

위험방지는 첫째, 시중은행은 철저한 자체 단속을 통해 각 대출자금의 위험수준에 따라 최초상환최저 비율 등의 대출조건을 과학적이고 합리적으로 정해야 하며 둘째, 정부금융관리·감독부처는 주택 금융 활동에 대한 관리·감독을 강화하고 관리·감독의 적시성과 유효성 및 전문성을 높여야 한다.

C: 지나친 레버리지화로 부동산 버블이 형성되는 것 아닌가? 

L: 부동산 레버리지를 지나치게 높이면 부동산 투기와 가격버블이 형성되어 부동산시장, 금융시스템, 나아가 경제시스템의 위험까지 증가하므로 반드시 그 싹부터 없애야 한다. 

최근 ‘대출 최초상환’에 대한 금융관리·감독부처의 엄격한 관리·감독은 어떻게 보면 정부가 이 위험을 매우 중시하고 있다는 것을 보여주는 것이다. 물론 금융위험을 방지한다는 이유로 부동산 금융혁신을 저해하는 또 다른 상황을 방지해야 한다. 예를 들어 주택 담보 대출이나 적립금 대출의 증권화로 주택 담보 대출을 증권화하면 자금출처와 공급을 확대하고 은행 저축예금에 대한 의존도를 낮추며 위험이 증가되지 않을 뿐 아니라 주택 금융시스템의 위험 저항 능력을 강화할 수 있다. 결론적으로 레버리지를 높이는 것이 나쁜 것만이 아니고 레버리지를 낮추는 것이 좋은 것만도 아니다. 현실에 맞춰 규범에 따라 운영하고 관리·감독을 철저히 해 안정적으로 발전시켜야 한다. 

 

▲ 제도나 체제적으로 위험을 분산하거나 문제를 분담하지 않은 채 성급히 주택시장의 레버리지를 높여서는 안 된다.

‘레버리지 제거’와 ‘재고정리’의 두 마리 토끼 어떻게 잡나

 

C: 2016년 설 이후 1선도시의 집값이 뛰고 있다. 그 원인은? 

L: 집값이 뛰는 원인은 다양하면서도 복잡하다. 정리해 보면 다음의 몇 가지 원인으로 볼 수 있다. (1) 2015년 중국의 통화정책과 부동산 신용대출정책 조정의 누적효과 (2)2016년 통화정책 및 부동산 신용 대출 정책 재조정에 따른 부동산시장 규제완화, 특히 취득세 세율 인하로 인한 거래비용인하의 직접적인 자극 (3) 공급이 부족한 1선도시 부동산시장의 기본적인 특징 유지 (4) 위안화 평가절하에 대한 기대화 주식시장의 ‘부의 효과’와 투자대체효과, 주택금융 레버리지에 대한 기대상승 등의 영향 (5) 투기, 가격조작, 허위정보유포 등 부정행위의 영향 (6) ‘사면 오르고 사지 않으면 떨어진다’는 대중심리와 ‘양떼효과’ (7) ‘토지가격 급상승’의 절대적 추진력 및 주택가격 기대에 대한 영향 등. 이들 원인을 분석해 보면 레버리지 인상의 영향이 있는 것이 확실하나 결코 전부는 아니며 주요하지 않은 요소인 경우까지 있다. 공급부족, 보통은 토지가격의 절대적 추진, 투기 및 가격조작이 주택가격이 오르는 주요요소로 여겨지고 있다. 

C：‘레버리지 제거’와 ‘재고정리’를 어떻게 동시에 실현할 수 있을까? 

L: 공급 측 구조적 개혁의 중요한 임무는 생산력 제거, 재고정리, 레버리지 제거, 가격인하 및 부족분 보충이다. 이중 재고정리의 목적은 농민공(农民工)들의 도시화를 촉진 시키고 도시화 발전수준을 높이는 것이고 레버리지 제거의 목적은 전 방위 관리·감독을 강화해 지방정부채무 등의 금융위험을 방지, 완화하는 것이다. 

현재 각지는 재고정리 업무의 주력 점을 단기 내에 부동산 재고를 소화하는 데 두고 있으며 레버리지를 높여 재고를 정리하는 도시까지 있다. 이는 앞으로의 금융위험을 누적해 현재의 재고 압력을 완화시키는 것과 마찬가지로 오래된 문제 하나를 해결해 새로운 문제를 여러 개 일으키는 득보다 실이 많은 전형적인 방법이다. 

재고가 많은 도시는 재고정리의 중점을 취업기회 확대에 두고 교육, 의료, 사회보장 등 기본적인 공공서비스 수준을 보완하고 높이며 외지인의 시민화를 위한 기본조건을 마련해 외지인을 시민으로 받아들이는 과정에서 부동산 재고를 소화하고 새로운 주택과 도시발전의 수요를 이끌어야 한다. 이런 의미에서 재고정리는 적어도 5년의 계획이 필요한 중장기임무로 급히 진행하면 안 된다. 

재고정리와 레버리지 제거를 동시에 실현하는 문제는 현실적으로 접근해 소비자가 올려야 할 레버리지는 올리고 공급자가 낮춰야 할 레버리지는 낮춰야 한다. 예를 들어 재정부, 국토자원부 등의 정부부처가 2016년 2월 2일 발표한 <토지비축 규범화와 자금관리 등 관련문제에 관한 통지(关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知)>에 지방정부가 은행사업 금융기관에 토지비축대출을 재 차입하는 것을 허용하지 않는 것은 실제로 전형적인 레버리지 제거조치이면서도 지방정부의 충동적인 토지공급을 억제하는 재고정리효과가 뚜렷하다. 재고가 심각한 3, 4선 시장에서는 특히 그렇다. 

C: 지방정부다 레버리지를 높여 재고를 정리하는 방법을 어떻게 생각하나?

L: 지방정부가 레버리지를 높여 재고를 정리하는 방법은 문제 하나를 해결하면 다른 문제가 일어나는 격으로 재고문제를 해결할 수 없을 뿐만 아니라 더 큰 새로운 금융위험문제를 일으킬 수 있다. 앞서 얘기한 대로 지방정부는 화폐화 철거, 판자촌 재건축, 주택보장 등의 꾸준한 업무를 통해 단기재고부담을 완화하고 교육, 의료 등 기본 서비스 개선과 업무기회혁신 등을 통해 재고문제를 중장기적이고 근본적으로 해결해야 한다.

C: 현재 1, 2선도시에서는 주택가격의 오름세가 계속되고 3, 4선도시에서는 주택재고가 낮아질 줄 모르는 상황을 맞아 지역실정에 맞게 대응해야 한다. 앞으로 지방정부가 어떻게 지역에 따른 맞춤형 정책을 시행하며 조종을 세분해야 할까? 

L: 현재의 재고정리 부담은 주로 3, 4선도시와 일부 2선도시에 집중되어 있다. 이들 도시는 대부분 부동산 시장 조정이 가장 엄격히 이뤄졌던 2009~2013년 부동산 개발업체들이 대거 유입되면서 지방정부가 이를 틈타 대량의 토지를 매각한 지역으로 일부 도시에서는 주택 신규공급이 신규수요보다 훨씬 많고 인구유출로 주택수요가 계속 줄어들고 있다. 토지와 신축주택의 공급을 중단하고 기존 주택지역의 부대시설과 교육, 의료 등 기본 공공서비스를 개선하며 일자리를 확충해 노동력 및 인구 흡입력을 강화하는 한편 판자촌 재건축의 화폐화 비율을 높이고 화폐화 주택보장을 실시하는 등의 조치가 이들 도시정부가 정책을 시행하는 주력점이 될 수 있다. 

1선 도시와 일부 2선 도시의 경우 재고정리의 부담보다는 반대로 공급부족, 가격폭등의 부담에 직면하고 있는 만큼 공급을 확충하고 가격을 억제하는 한편 투기를 단속하고 버블붕궤가 초래할 수 있는 금융위험을 방지하며 주택보장을 보완하는 것이 이들 도시가 직면한 임무이다.

 

 

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