기자/민지에(闵杰)

3월 12일 오후 중국 인민은행 기자회견 실황방송 후 허창(贺强, 가명)이 소속된 P2P 회사는 주택 초기 계약금 대출 투자 상품을 즉시 접었다. 

기자회견에서 저우사오촨(周小川) 인민은행의 행장과 판공성(潘功胜) 부행장은 주택 초기 계약금 대출에 대해 ‘부동산 개발 업체와 부동산 중개 기관이 자체적으로 운영하는 금융 사업이 수준 미달로 이들이 금융 사업에 종사하는 것은 불법’이라는 입장을 표명했다. 

이는 관리·감독부처가 처음 주택 초기 계약금 대출에 대해 명확한 판단을 내린 신호이다. 판(潘) 부행장은 부동산 중개 기관과 부동산 개발업체가 자체적으로 운영하는 금융 사업이나 P2P 플랫폼과 공동 운영하는 금융 사업이 제공하는 주택 초기 계약금 대출 상품으로 주민들의 주택구매 레버리지가 높아지고 거시조정 정책의 효과가 약화되며 금융 위험이 늘어났을 뿐만 아니라 부동산 시장의 위험까지 늘어났다고 지적했다. 

회사의 CEO인 허창은 <중국신문주간(中国新闻周刊)>과의 인터뷰에서 “인민은행의 입장이 매우 단호하다”라며 이들 기관 금융 사업의 성격을 ‘규정위반’이 아닌 ‘불법’이라 직접적으로 정의한 것에서 그 기준이 매우 엄격함을 알 수 있다고 설명했다.

관리·감독의 공문은 받지 못했지만 허창의 회사는 대다수의 온·오프라인 기관과 마찬가지로 주택 초기 계약금 대출 상품을 자발적으로 철수하기로 결정했다. 허창은 예리한 판단으로 주택 초기 계약금 대출 관리·감독의 폭풍이 다가오고 있음을 예감했다.

투자자의 대거 입장

 

▲ 3월 12일 제12기 전국인민대표대회 4차 회의 후 뉴스센터에서 열린 기자회견에서 중국 중앙은행 저우샤오촨(周小川) 은행장은 ‘부동산 개발업체, 부동산 중개 기관이 자체적으로 운영하는 금융 사업은 해당 자격을 갖추지 못한 위법 금융 사업’이라 명확히 판단했다. 촬영/진슈오(金硕)

주택 초기 계약금 대출이 관리·감독계층의 눈에 들어온 것은 작년부터 이어지고 있는 선전(深圳) 부동산 가격 오름세와 직접적인 관계가 있다. 

 

선전 부동산 가격은 2015년 내내 오름세를 보이더니 작년 11월부터는 가격 상승률이 상하이(上海)를 뛰어넘어 전국 최고치를 기록했다. 2016년 2월에는 동기대비 58.7％라는 놀라운 상승률을 보였다. 

부동산 시장의 활황이 계속되자 P2P 플랫폼을 비롯한 많은 사회 금융 기관들도 뛰어들었는데 그 중 가장 눈길을 끈 상품이 바로 각종 ‘주택 초기 계약금 대출’상품이다. 단기수익을 노리고 주택 초기 계약금 대출을 이용한 장외분배자금으로 시장에 진입하는 투자자들이 늘어나는 가운데 수입이 낮거나 안정적이지 못한 고(高)위험군 투자자들도 적지 않다. 

‘선전롄지아(深圳链家)’이 통계에 따르면 2015년 선전의 부동산 투자비율은 26.7％로 2014년에 비해 3％ 증가하였으며 2011의 두 배에 달했다. 그 중 월별 투자가 30%를 넘어 금융 ‘레버리지’를 이용해 주택을 구매하는 부동산 업자들도 생겨났다. 

은행의 ‘장내 레버리지’에 비해 주택 초기 계약금 대출상품은 관리·감독을 받지 않는 ‘장외 레버리지’이다. 이러한 종류의 인터넷금융 ‘주택 초기 계약금 대출’ 상품은 관리·감독의 사각지대에 있으며 중국 인민은행의 신용조회시스템 역시 이러한 종류의 대출에 대한 통계가 없다. 이는 주택 구매자가 은행 담보 대출을 받을 때 은행이 대출자의 ‘주택 초기 계약금 대출’ 상품 신청 여부를 정확히 모른다는 의미이다.

중국 국민의 주택 대출의 최초 상환 비율은 중국 인민은행이 거시조정으로 일괄 조정한다. 민간의 2차 대출방식으로 계약금을 지불함으로써 자격미달의 주택 구매자들도 은행에서 대출을 수 있게 된 것은 금융 대출신청의 문턱을 넘어선 것과 마찬가지다. 그러나 앞으로 주택가격이 하락하면 빚이 자산을 넘어서 계약 위반률이 높아지고 시스템적인 위험으로 이어질 것이다.

선전은 주택가격이 가장 빠르게 오른 지역인 만큼 가장 먼저 위험을 의식했다. 3월 4일 선전시 금융부서는 선전시 인터넷 금융협회와 소액대출협회에 공문을 보냈다. 인터넷대출 플랫폼, 주택자금 크라우드 펀딩과 관계된 소액대출회사, 주택 초기 계약금 대출 또는 기타 높은 레버리지의 대출상황에 대한 자세한 조사를 시작해 관련 기업의 명단, 수량, 상품모델 및 관련 금액을 정리하고 현황과 문제를 파악하라는 내용이었다. 

보도에 따르면 선전에 이어 베이징, 상하이가 주택 초기 계약금 대출에 대한 자세한 조사에 들어갔으며 그 후 광저우(广州) 역시 주택 초기 계약금 대출 상황을 자세히 조사를 진행했다. 

당시는 마침 양회(两会) 기간이었고, 주택 초기 계약금 대출 역시 양회에서 대표위원들 사이의 뜨거운 이슈가 되었다. 중국 인민은행 우샤오링(吴晓灵) 전(前) 부행장은 주택 초기 계약금 대출은 올해 부동산시장의 가장 큰 걱정거리라 밝혔다. 정부가 부동산 재고 정리를 장려하기 위해 최초주택구매의 최초 상환비율을 30%에서 20%로 낮춘 것 자체가 레버리지를 높인 것인데, 부동산 시장이 여기에 만족하지 않고 장외분배자금, P2P 등 다른 자금 경로를 찾고 여기에 주택 초기 계약금 대출 등과 같은 부동산 중개업체의 최초 상환 대출상품까지 등장해 부동산시장의 위험으로 이어질 수 있다는 것이 그녀의 견해이다.

황치판(黄奇帆) 충칭(重庆) 시장 역시 레버리지를 높이는 방식을 직접 비판하고 나섰다. 그는 레버리지를 높이는 방법으로 판매를 촉진하고 재고를 정리해서는 안 된다며 “이것은 중앙정부의 정신과 반대되는 방법으로 큰 경제 위험을 가져올 것’이라 지적했다.

양회 여론 효과의 확대로 주택 초기 계약금 대출은 얼마 되지 않아 부동산시장 ‘장외 레버리지 인상’의 대명사가 되었다. 

규모 400억 위안 안돼

<중국신문주간>과의 인터뷰에서 베이징 부동산중개업협회 회장이자 중위안(中原)그룹 수석 운영관(COO) 리원지에(李文杰)는 “2012년부터 주택 구매 분야에서의 민간대출이 매우 활발해져서 월 대출금리가 2~3％였던 것으로 기억한다. 이런 상황이 3~4년동안 이어지고 있다.”라고 밝혔다. 

2012년 즈음 부동산 개발 업체들이 판매량을 늘리기 위해 ‘최초 상환금 제로’ 판촉활동으로 구매자들에게 ‘내 집 마련 대출’을 제공했다. 본래의 취지는 이사 자금 운용에 도움을 제공하고자 함이었으나 이사를 할 때 주택을 사고파는 시간차 때문에 주택 초기 계약금 대출까지 생겨난 것이다. 

최근 인터넷 금융이 발전하면서 부동산 개발 업체나 중계 업체뿐만 아니라 일부 P2P 플랫폼과 소액 대출업체 역시 개입하기 시작해 ‘1주택 모델’에 따라 발행하는 대출이 주택 교체 고객에게 단기자금을 제공하고 주택 초기 계약금 대출로 분류되기도 했다. 

현재의 모델은 크게 두 종류가 있다. 첫 번째는 부동산 중개업체가 자체적으로 운영하는 플랫폼으로 월드유니온(World Union)의 ‘홈 라운드 클라우드 론(Home round cloud loan)’, 소우팡(SouFun, 搜房网)의 ‘월드 론(World Loan)’ 등이 있다. 이들 플랫폼의 대출 지급 대상으로는 계열사의 매물이 많으며 부동산 중개업체가 자체적으로 운영하는 플랫폼이 개발 업체와 협력해 중개, 판매처가 고객에게 추천한다. 이러한 모델에서는 주택 초기 계약금 대출의 자금출처 역시 다른데, 하나는 중개업체가 관련 금융 영업 허가증은 가지도 있어 금융 소비 서비스를 직접 제공할 수 있는 경우이며, 다른 하나는 중개업체는 업주로서 중간서비스 만을 제공해 적절한 금융기관을 찾아주고 그 후의 자금대출은 금융기관에서 이루어지는 경우이다. 월드유니온과 롄지아는 전자, 중위안은 후자에 속한다.

또 다른 모델의 주택 초기 계약금 대출은 순수한 온라인 P2P 플랫폼이 거래를 주선하는 온라인 대출 플랫폼은 대부분 관련 상품을 보유하고 있다. 그러나 업계 종사자들은 두 번째 모델의 규모가 첫 번째 모델과 필적할 수 없다고 본다.

<중국신문주간>과의 인터뷰에서 허창은 부동산 중개운영의 온라인대출 플랫폼은 주택 초기 계약금 대출 분야에서 타고난 강점을 가지고 있다며 “거래단계에서 수요를 바탕으로 제공하는 상품으로 반드시 이용자를 확보해야 한다. 주택 중개업체나 개발업체일 경우 거래를 통제하는 능력이 매우 강해 주택 초기 계약금 대출을 더욱 잘 보급하고 고객을 유치할 수 있다”고 설명했다.

이에 비해 부동산 배경이 없는 제삼자 P2P 플랫폼은 개발업체 또는 중개업체와 협력하고 이윤을 공유해야 하는데, 개발업체나 중개업체는 매물정리상황이 좋지 않은 지역이나 중고 주택 거래가 활발하지 않은 상황에서만 협력의사가 있다. 

허창이 있는 회사의 경우 주택 초기 계약금 대출 보유량, 다시 말해 상환 중인 대출 금액이 5억 위안을 넘지 않는다. 그는 소우팡, 롄지아, 월드유니온과 같이 거래로 일어난 플랫폼이나 되어야 주택 초기 계약금 대출의 주요 루트이지 온라인 제삼자 P2P와 소액대출 업체 수는 많지 않다고 본다. 

그러나 롄지아의 주어후이(左晖) 회장은 3월 1일에 열린 매체 교류회에서 지난 1년 롄지아의 주택 초기 계약금 대출의 총 규모는 3억 위안 정도에 그쳤으며 평균 대여 금액 역시 15만 위안 정도밖에 되지 않는다고 밝혔다. 

롄지아의 주택 초기 계약금 대출 규모가 크지 않은 이유에 대해 주어(左) 회장은 <중국신문주간>과의 인터뷰에서 현재로서는 비(非) 금융기관의 주택 초기 계약금 대출은 보통 비용이 높아 소비자들이 감당할 수 없는 신축 주택에 이뤄질 수밖에 없는데, 신축 주택의 초기 계약금 대출에서 개발업체가 기본조건으로 어음할인을 진행할 수 있다고 밝혔다. 그는 또한, 롄지아의 규모가 작은 것은 신규주택을 적게 다루기 때문이라며 “작년 11월에야 시작했으니 올해 2월까지 4개월 밖에 되지 않았다.”라고 소개했다. 

주어 회장은 주택 초기 계약금 대출에서는 신축 주택 판매 대행업체가 가장 유리하다고 생각한다. “거래 경로와 소비자가 내 쪽에 있어 내가 위험과 거래 상황을 통제할 수 있기 때문이다.” 이 부분에서 가장 강력한 곳이 현재 중국 국내의 최대 부동산 자문 회사이자 판매대행업체인 월드유니온이다. 

주어 회장은 월드유니온을 예로 들어 추정했다. “월드유니온의 주택 초기 계약금 대출비율이 5％”이고 2015년 중국의 신축주택 판매액이 총 8조7천만 위안이었으니 사람의 5％, 주택 초기 계약금 대출의 비율을 10%로 계산하면 “주택 초기 계약금 대출은 많아야 400억 위안이다.”

그러나 2015년 주택가격 상승의 영향으로 허창이 있는 회사의 주택 초기 계약금 대출 역시 빠르게 증가했다. 특히 선전의 경우 증가율이 과거의 3~5배를 넘어섰다. 

선전의 증가율이 가장 큰 이유는 주택 가격 폭등과 더불어 시장의 구조와도 관계가 있다. 허창은 “베이징의 경우 ‘롄지아’가 너무 강력해 일반 플랫폼이 들어오기가 매우 어렵고 얻을 수 있는 이윤은 매우 적다”고 밝혔다. 그에 따르면 자신의 회사의 중점이 가장 두드러지는 상하이와 선전시장은 2015년부터 롄지아가 상하이 시장에 대거 진출하긴 했지만 중위안 등 다른 중개업체들도 어느 정도의 시장점유율을 보유하고 있었으며 롄지아와의 차이가 베이징시장만큼 크지 않았다. 중위안의 경우 자체 금융상품이 없어 제삼자 플랫폼과 협력을 선택했고 허창의 회사 역시 중위안을 통해 상하이에서 좋은 몫을 차지할 수 있었다. 허창은 “선전은 더 달라요. 롄지아의 침투력이 더 약하죠.”라고 덧붙였다.

쌓여가는 위험요소

<중국신문주간>과의 인터뷰에서 광둥(广东) 인터넷금융협회 비서실장 주밍춘(朱明春)은 “주택 초기 계약금 대출이 처음 생겼을 때 업계에서는 단기간 자금사정이 어려운 주택구매 절대 수요자들을 도와 시장의 실제수요를 해결할 수 있는 좋은 금융 혁신 상품이라 생각했다.”고 밝혔다. 

주택 초기 계약금 대출이 주택구매자들의 계약금 부족문제를 해결할 수는 있지만 핵심적으로 레버리지는 계속해서 확대되고 있다. 

베이징의 총액 300만 위안 가격 주택을 예로 들면 정책에 따라 최소 주택가격의 3분의 1인 100만 위안을 계약금으로 지불해야 하는데, 주택구매자가 50만 위안밖에 낼 수 없다면 나머지 50만 위안은 주택 초기 계약금 대출 같은 상품으로 해결할 할 수 있었다. 전의 주택 구매 레버리지가 세 배 정도였다면 주택 초기 계약금 대출상품의 레버리지는 6배로 높아진다. 계약금 최저비율이 20%밖에 되지 않는 2, 3선도시의 경우 레버리지율이 10% 정도까지 된다. 

허창은 <중국신문주간>과의 인터뷰에서 “업계에 계약금이 없는 경우도 있긴 하지만 이는 극단적인 예일뿐 주택 초기 계약금 대출의 한도액은 보통 총 주택가격의 20%”라며 주택 초기 계약금 대출기한은 보통 6개월~3년으로 다양하고 대출금리는 대출기한의 길이에 따라 다르나 실제 금리는 보통 11~12％ 보다 높은 경우도 있다. ‘롄지아(链家)’가 제공하는 금융상품의 금리는 보통 월 1.6％이다. 이 밖에 롄지아는 대출을 발급할 때마다 고객으로부터 받는 서비스 비용과 0.5~3%의 상환연체비용 등을 모두 환산하면 실제 금리는 20％를 넘는다. 허창은 이것이 일반적인 표준일 뿐 업계 내 주택 초기 계약금 대출의 선구자인 월드유니온(World Union) ‘홈 크라우드 론(Home Cloud Loan)’ 의 실제 연간금리는 20~30％를 넘는다. 

주택 초기 계약금 대출은 주로 신용대출이나 베이징, 상하이, 선전 등 주택가격이 지나치게 높은 도시의 경우 신용대출의 최고 한도가 50만 위안을 넘지 않는 경우가 대부분으로 1선 도시 주택가격의 20%도 부담하기 어렵고 담보대출을 시작한 회사도 많아 “고객들이 다른 집을 담보로 주택 초기 계약금 대출한도를 높이고 있다.”

허창은 현재 주택 초기 계약금 대출이 전체적으로 안전구간에 있다고 본다. 하나는 소액 소비자대출에 비해 주택 초기 계약금 대출은 대출한도가 높아 금융기관은 여전히 사용자의 상환능력과 상환 의지에 주목해야 하기 때문이고, 또 하나는 실제적인 차원에서 보면 계약을 위반하는 사례가 있긴 하지만 매우 적어 “상환이 연체되는 상황이 있어도 손실로 이어지지 않았기” 때문이다. 

그러나 작년 선전 주택가격이 폭등하면서 주택 초기 계약금 대출이 변질되기 시작했다. <중국신문주간>과의 인터뷰에서 주밍춘은 주택 초기 계약금 대출을 이용해 은행의 대출 레버리지를 비트는 투기자가 늘어나 주택 ‘도박’ 가격이 계속 오르고 있다고 밝혔다. 그러나 부동산 가격이 하락한다면 이들 투자자는 부동산을 포기하고 위험 요소들을 은행으로 밀어 넣을 것이다. 

<중국신문주간>과의 인터뷰에서 리원지에는 “주택 초기 계약금 대출의 주요 위험은 구매자의 레버리지를 늘리고 구매자의 부채 비율을 높여 구매자의 향후 상환능력이 부채를 감당할 수 있는지가 핵심”이라며 1선 도시의 주택가격이 급증하는 주된 원인은 중국 정부가 작년 말과 홀해 초 내놓은 활성화 정책으로 구매자의 기대 가격이 변했기 때문이며 “주택 초기 계약금 대출의 폐해를 드러내는 것 만으로는 문제를 근본적으로 해결할 수 없으므로 앞으로도 문제가 존재할 것”이라 말했다. 

주밍춘은 주택 초기 계약금 대출이 현재 각 도시의 주택가격 상승과 관계가 있지만 주택가격은 각종 요소들의 종합적인 결과로 그 원인을 주택 초기 계약금 대출의 탓 만으로 돌려서는 안 된다고 본다. 그는 P2P 플랫폼에 비해 오프라인의 주택 초기 계약금 대출이 규모가 더 크고 널리 보급되어 있으며 투자자들이 접하기도 쉽다고 생각한다. 오프라인 주택 초기 계약금 대출은 시장거래 활성화를 이끄는 역할을 한다. 특히 최초상환금이 없는 극단적인 사례로 위험부담 능력이 떨어지는 사람도 부동산 시장에 발을 들일 수 있게 된 것이 가장 큰 위험이다. 

그러나 주택 초기 계약금 대출은 중성적인 금융상품일 뿐이며 주택가격이 오르는 근본적인 원인이 아니지만 많은 투기자가 주택 초기 계약금 대출을 이용해 투기하는 것이 문제라는 의견을 견지하고 있는 업계 인사도 적지 않다. 

리원지에는 “주택 초기 계약금 대출, 단기융자를 포함한 상품으로 시장거래가 매우 활발해졌다”라며 관리·감독부처는 어떻게 이들 상품을 관리·감독 대상에 포함시켜 위험을 방지할 것인가를 생각해야지 일괄적으로 제지해서는 안 된다고 단언했다.

관리·감독을 받지 않고 발전한다면 주택 초기 계약금 대출이 중국의 서브프라임 모기지 위기를 일으킬까? 이 문제에 대해 허창은 한참의 침묵 뒤에 “정말 어려운 문제예요”라고 단언했다. 그는 위험한 조짐이 이미 나타나기 시작했다고 본다. “선전 부동산 시장은 정말 미쳤어요. 가격이 몰라보게 올랐죠. 마지노선이 없는 이 시장에서 한 몫을 챙길 기회가 생길지 모르지만, 그렇게 되면 시장에 문제가 생길 겁니다.”

 

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